別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊田 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -40 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市竹元町外田６４番１外 ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に農地 も見られる既成住宅 地域 南東4.5m市道、南西側道 水道 若林 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 若林駅東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の旧来からの住宅地域であり、特段の変動要因もなく、当面は現状の住環境を維持していくも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄豊田線及び三河線、愛知環状鉄道沿線の概ね旧豊田市及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域の圏 域。需要者の中心は地縁関係者で、自動車関連に勤務する一次取得者層も想定される。近隣地域は農地も見られる旧来 からの住宅地域だが、周辺の市街化区域の住宅地域の地価上昇の影響を受け、近隣地域の地価もやや上昇していると判 断する。土地は７０坪程度で１５００万円程度、新築戸建は３０００～３５００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域 である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よ って取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。なお、近隣地域は市街化調整区域内にあり、賃貸の想定は現実性を欠くと判断し、収益還元法は適用しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [102.0] 100 62,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利の中、自動車生産も戻りつつあり、 住宅地需要は市街化区域は概ね堅調だが、市 街化調整区域の集落地域、都計外の土地需要 は相対的に低い。 農家住宅と農地が見られ、変化に乏しく、需 要は相対的に低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％