別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊田 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -33 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉野　竹夫   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市駒場町東８９番３外 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 旧来の農家住宅等が 密集する住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 三河八橋 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 三河八橋駅西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等が密集する住宅地域であり、当面は現状を維持して推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市南部の愛知環状鉄道、名鉄三河線各駅を最寄駅とする市街化調整区域内の住宅地域の圏域と把握さ れる。標準地所在地域は旧くからの街区の未整備な農家住宅地域で駅等への交通接近条件も劣るため需要は比較的弱く 豊田市の地価水準としては低位にある。需要者は地縁的選好性を有する地元居住者が中心であり、需要の中心となる価 格帯は、敷地規模２００㎡程度で、土地１，２００万円前後、新築の戸建物件は３，５００万円程度が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 豊田市南部の市街化区調整区域内の事例により比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した比準価格が得ら れたものと判断される。一方、地域が農家住宅地域であるためアパート等の収益物件は皆無に近く、収益物件の建築想 定は非現実的であることから収益還元法は適用しなかった。鑑定評価額は、実証的説得性を有する比準価格をもって決 定したが、決定に際しては代表標準地との比較検討、単価と総額、地域の宅地の需給動向等を総合的に勘案した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 60,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業が堅調に推移していることか ら、コロナ禍の影響は余り見られず、不動産 市場は上昇傾向にて推移している。 地域要因に格段の変化はなく安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％