別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 豊田 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -29 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　小倉　偉   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市宮口町１丁目１１９番 ②地積 　(㎡) 420   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が密集する 既成住宅地域 南4.4m市道 水道、ガス、下水 新豊田 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．４ｍ市道 交通 施設 新豊田駅西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の市街化調整区域内農家集落にあり、変動要因がないため当面は現状の住環境をもって推移していくも のと予測される。当面は地域経済の回復影響を受け地価上昇しているものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市外縁部に広がる市内外の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者は、地縁性を有する個人 が中心である。市開発審査会基準第１６条の線引前宅地（旧宅地：旧既存宅地）により利用が限定的であるため、市街 化区域内宅地よりは需要は低位であり、地価水準も低位であるが、市中心部や周辺の土地価格変動の影響も波及してき ている。需要の中心となる価格帯は、規模が様々であるため総額価格帯としては見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件が見られない市街化調整区域内に位置し、経済合理性のある収益事業の想定が困難であるため収 益還元法は適用しなかった。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との均衡を踏まえ、市場性を反映し た比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,400 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 75.4] [100.0] 100 61,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍はＲ３夏の第５波を経て感染者数低 位安定し、経済活動も概ね持ち直している。 しかし不確実性が残っているため、なお踊り 場的状況にある。 特別な地域要因変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％