別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊田 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -18 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　修一郎   TEL.

鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市神池町２丁目１２３６番１１５ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 豊田市 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 豊田市駅東方 3.8km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部東部郊外、矢作川以東の区画整然とした住宅地域で、コロナ禍が長期化しているものの、概ね良好な地 域経済と良好な住環境から需要は相応に認められ、地価は回復へと推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市中心部郊外でも特に矢作川以東に位置する住宅地域である。主たる需要者の属性は豊田市及び周辺 市在住の自動車産業等に従事するサラリーマンが中心である。コロナ禍が長期化しているが、概ね良好な地域経済を背 景に不動産市場も比較的堅調に推移しており、郊外の利便性が高い住環境の良好な地域等は相応の需要が認められる。 土地のみで２，５００～３，０００万円程度、新築の戸建住宅で４，０００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は矢作川以東の豊田市中心部郊外に位置する住宅地域で、法令上経済合理性を有する賃貸想定が困難なため、 収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する戸建住宅の取引事例から比較検討して求 めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から、比準価格を妥当と判断し、近時の経 済動向や地価動向等も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊田（県） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわゆる企業城下町ではあるが、コロナ禍が 長期化するなか、地域経済の不透明感は払拭 されず、地価については二極化の傾向がより 強まっている。 市中心部東部郊外の区画整然とした住宅地域 で特段の変動要因はない。相応の需要が認め られ、地価は堅調さを取り戻しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％ +2.5 ％