別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊田 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -17 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　大脇　淳史   TEL.

鑑定評価額 33,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市堤町平松１７６番２外 ②地積 　(㎡) 511   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに農 地等も見られる既成 住宅地域 南4m市道、東側道 水道 竹村 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 竹村駅北西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等が見られる住宅地域であり、農家集落的な性格を有するが住宅地域として熟成しており、当面は現状 を維持して推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市及び隣接市の市街化調整区域における住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有する周辺地 域の居住者等である。新型コロナウイルス感染症が懸念される中、農家住宅等が見られる住宅地域であり、やや郊外に 位置するが熟成度は高いため、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、対象標準地の規模で３０００～３ ５００万円程度であるが、規模、当事者の属性、取引目的等により幅が見られるため把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例については市街化調整区域の住宅地の事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができ たため、比準価格は精度があり客観性を有している。一方、対象標準地は市街化調整区域に存し、賃貸の想定は現実的 でないため収益還元法は適用できなかった。以上より、本件では比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [101.0] 100 65,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はあるが、 経済活動は持ち直しの動きが見られるため、 豊田市の住宅地における不動産市場は回復基 調にある。 農家住宅、農地等が見られる住宅地域であり 、市街化調整区域の中では熟成度が高いため 、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％