別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -8 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　亀山　雅弘   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市八草町中切２５６番２外 ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 台形 2:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南2.4m道路 水道 八草 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   160 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　２ ．４ｍ道路 交通 施設 八草駅南方 620m 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊田市及び瀬戸市内の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の地縁性を有する個人及び規模により 自動車関連企業の従業員も考えられる。当該地域は最寄駅徒歩圏に位置するが街区が雑然とした既成住宅地域であり、 住環境を重視するファミリー層の需要は限定的と思料される。取引が少なく中心となる価格帯の把握は難しいが、１㎡ あたり６万円～８万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の住宅地域であり、また、公的規制を考慮すると経済合理性のある共同住宅を想定することは困難と判断 し収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であること から、取引価格から試算された比準価格を標準とし、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向の変動にも留意し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [161.7] [103.0] 100 63,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が落ち着きを見せ不動産需 要も改善する中、人気のある市街地は物件不 足の状況にあり、地価はやや強含みで推移し ている。 駅徒歩圏であるが、街路が未整備である既成 住宅地域であり、住宅地としての競争力はや や弱く地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％