別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -3 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　栗田　宗治   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市大林町１４丁目１３番５ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ3 一般住宅の中に共同 住宅等も見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 三河豊田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 三河豊田駅南西方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に近い既成住宅地域であり、特別の変動要因もなく、今後も現状維持で推移していくと見込まれるが、 豊田市中心部周辺の住宅地への需要は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市、みよし市内一円の住宅地域と把握される。需要者は豊田市及びその周辺市町在住者で自動車関連 産業に勤務する層が中心である。トヨタ自動車本社工場に近い住宅地域であること、また豊田市内の住宅地への需要が 依然として堅調であることから、地価は上昇傾向にある。土地は２３００～２８００万円程度、新築の戸建住宅は４０ ００～４５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、豊田市内の取引事例を中心に試算した実証的な価格で、精度の高い価格が得られた。収益価格については 間口が狭く共同住宅を想定が困難であり、試算しなかった。当地域の住宅地取引は自用目的での取引がほとんどであり 、取引価格水準が価格形成の指標となっていることが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [108.0] 100 [116.0] [100.0] 100 144,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場企業収益は堅調であるが、半導体不足、 世界コロナ禍の影響等で一服感がある。住宅 投資等は回復基調にある。 豊田市中心部に近い住宅地域であり、特記す べき地域要因の変動はないが、豊田市内の住 宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％