別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 豊田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -2 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　土屋　暁   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 80,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市保見ケ丘１丁目６７番 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 保見 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 保見駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 保見団地の一般住宅が建ち並ぶ地域である。特筆すべき地域要因変動もなく現在の居住環境を維持していくもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市を中心として隣接市等を含めた市街化区域内の住宅地域。需要者についても豊田市を中心とした西 三河地区の自動車関連産業の従事者が大半を占めるものと考えられる。現在コロナ禍による影響が縮小しつつあり、地 域経済は堅調に推移しており、不動産取引も底堅い状況下にある。近隣地域はやや不動産需要が低いエリアにあるため 周辺地域との比較では土地価格は低い。市場の中心価格帯は１，２００万円～２，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ保見団地内に位置する。地域の用途地域は第一種低層住居専用地域であり、画地規模も 小さい。このため経済合理性を有する共同住宅を想定することが困難であり、収益還元法の適用は行わない。近隣地域 は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [130.9] [106.0] 100 80,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当初、コロナ禍において、不動産市場は様子 見ムードが広がり、弱気の取引が増加してい たが、この影響は現在縮小し、地価は微増基 調である。 当該地域は既成の住宅地域であり、特に価格 に影響を及ぼすような地域要因は見当たらず 、地価は一般的要因より微増基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％