別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
刈谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
刈谷 5-5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　纐纈　正剛   TEL.
鑑定評価額 446,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 刈谷市高倉町１丁目３０５番外
 ②地積
　(㎡)		 2,703  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,180)
不整形
2:1		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 中規模以上の小売店
舗が多い、路線商業
地域		 西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 逢妻

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 逢妻駅東方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地価は安定傾向を示している。そのほかは特別の変動要因はなく、今しばらくは現状維持で推移するものと予測
する。新型コロナの地価への影響は改善傾向を示している。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市を中心とする幹線道路沿いの商業地域がその範囲にあたる。需要者の中心は、店舗・事務所等の
商業施設を目的とする地元の法人事業者、個人事業者のほか、コンビニエンスストアや飲食チェーン店等を営む全国規
模の事業者が考えられる。路線商業地域での出店は、事業用定期借地によるものが大半である。また、取引された場合
でも面積にばらつきがある。新型コロナの影響は少なくなっているものの、不安定要素を含んでいる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鑑定評価方式を適用した結果、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は市場性を反映した実証的価格であ
る。事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。一方収益価格は不動産の収益性に着目して求めた理論的数値である
が当該地域は繁華性が十分でなく元本と収益との関係が希薄であるため、低めに試算された。以上を総合的に勘案して
比準価格を中心に、他の公示価格との均衡を考慮し、収益価格は参考程度として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　刈谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[106.0]		 100
[ 98.7]		 [103.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は厳しい状態であるが、基調としては持
ち直している。企業収益、業況感は改善、雇
用・所得環境はやや弱い。個人消費は持直し
の兆しがある。

特記すべき地域要因の変動はない。




特記すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 刈谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ刈谷０３
２６
-517		 刈谷市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西16m県道、
南東3.5m、
二方路
２住居

(60,200)
b Ａ刈谷０４
２９
-8		 刈谷市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西17m市道、
北東16m、
角地
１住居

(70,200)
c Ａ刈谷０３
２９
-26		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d Ａ刈谷０２
２９
-522		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ａ刈谷０３
２９
-514		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m県道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     97,440) 
97,440  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
109,339 		 100
[  74.5]
146,764 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
151,000 
b (　    146,770) 
146,770  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
143,376 		 100
[  90.2]
158,953 
164,000 
c (　           ) 
136,460  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,328 		 100
[  84.0]
169,438 
175,000 
d (　           ) 
151,249  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
150,947 		 100
[  92.8]
162,658 
168,000 
e (　           ) 
178,294  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
181,503 		 100
[ 111.3]
163,075 
168,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



刈谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

81,977,462 
17,297,030 
64,680,432 
53,772,700 
10,907,732 		 （　0.9511）
10,374,344 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    225,529,217 円　　　　（　     83,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
刈谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 1,400.00 ＲＣ5 4,151.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   180 ％   2,703 ㎡     68.1 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階は平均専有面積７２㎡２ＬＤＫタイプの住宅を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 ＥＶ、階段、廊下等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,400.00 
60.4 
845.00 
3,000 
2,535,000 		 5.0  12,675,000 
1.0  2,535,000 

 2～ 4		 住宅
792.00 
100.0 
792.00 
1,494 
1,183,248 		 3.0  3,549,744 
1.0  1,183,248 

 5～ 5		 住宅
360.00 
100.0 
360.00 
1,494 
537,840 		 3.0  1,613,520 
1.0  537,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,151.00 
86.3 
3,581.00 

6,622,584 		 24,937,752 
6,622,584 
⑨年額支払賃料      6,622,584 円　×　12ヶ月　＝　      79,471,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,581.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  72 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        79,471,008 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,189,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 79,601,458 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,937,752 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         236,909 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,622,584 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,139,095 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      81,977,462 円　　　　（　        30,328 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ刈谷賃貸３９
　　　　-503		 2,329  
(   2,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[152.0]		 100
[100.0]
1,596 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,494 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ刈谷賃貸２６
　　　　-502		 2,152  
(   2,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[147.0]		 100
[100.0]
1,494 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
刈谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,995,000 円  　　　　    799,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,513,730 円  　　　       83,791,008　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,040,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,149,800 円  　　　　    799,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       799,000 円  　　　　    799,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       799,000 円  　　　　    799,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,297,030 円　（　　　　　　         6,399 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 799,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   4,151.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,772,700 円  
（　　　　　        19,894 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 81,977,462 円      
②総費用 17,297,030 円      
③純収益　①－② 64,680,432 円      
④建物等に帰属する純収益 53,772,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,907,732 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,374,344 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,838 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    225,529,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,400 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
刈谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
刈谷 5-5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　安田　商基   TEL.
鑑定評価額 446,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 刈谷市高倉町１丁目３０５番外
 ②地積
　(㎡)		 2,703  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,180)
不整形
2:1		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 中規模以上の小売店
舗が多い、路線商業
地域		 西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 逢妻

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 逢妻駅東方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(70,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。新型コロ
ナウイルス感染症の収束状況に留意を要するが、地価は回復基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市及び隣接市の路線型の商業地域である。需要者の中心は、地縁を持つ企業及び個人事業者、ロー
ドサイド型の飲食・物販企業等が考えられる。土地需要の中心は、商業地の取引の絶対数が少なく、業種・業態によっ
て需要する画地規模も異なるため、把握は困難である。近隣地域は、ロードサイド型の小売店舗等が多くみられ、背後
の住宅地の状況にも恵まれた商業地域で需要は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は収益性
に着目した理論的な価格であるが、近隣地域における商業事業者向の賃貸市場は成熟しておらず、元本に見合う賃料水
準には至っていないことなどから、収益価格は低位に試算された。従って、実証的である比準価格を中心に、収益価格
を参酌し、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　刈谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[106.0]		 100
[ 98.7]		 [103.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルスの感染状況の落ち着きに
より、個人消費は改善傾向にあり、自動車を
始めとした地域経済も大きく持ち直している
。

特に大きな地域的特性の変化は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 刈谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ刈谷０３
１８
-545		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ刈谷０３
２９
-514		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ安城０４
０１
-27		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
南西4m、角地
近商

(90,200)
d Ａ刈谷０４
２９
-4		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,599  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
208,034 		 100
[ 125.5]
165,764 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
171,000 
b (　           ) 
178,294  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
181,503 		 100
[  98.8]
183,707 
189,000 
c (　           ) 
143,187  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
155,884 		 100
[  95.4]
163,400 
168,000 
d (　           ) 
124,845  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,593 		 100
[  76.0]
166,570 
172,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



刈谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

78,972,927 
16,528,976 
62,443,951 
50,811,500 
11,632,451 		 （　0.9511）
11,063,624 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    240,513,565 円　　　　（　     89,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
刈谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 1,400.00 ＲＣ5 4,151.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   180 ％   2,703 ㎡     68.1 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階共同住宅（専有面積７２㎡、３８戸）の外、平面・機械式駐車場計７２台を想定した。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,400.00 
60.4 
845.00 
3,050 
2,577,250 		 5.0  12,886,250 
1.0  2,577,250 

 2～ 4		 居宅
792.00 
100.0 
792.00 
1,437 
1,138,104 		 2.0  2,276,208 
1.0  1,138,104 

 5～ 5		 居宅
360.00 
100.0 
360.00 
1,466 
527,760 		 2.0  1,055,520 
1.0  527,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,151.00 
86.3 
3,581.00 

6,519,322 		 20,770,394 
6,519,322 
⑨年額支払賃料      6,519,322 円　×　12ヶ月　＝　      78,231,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,581.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  72 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,184,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        78,231,864 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       5,184,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,673,269 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 76,742,595 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,770,394 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         191,088 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,519,322 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,039,244 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      78,972,927 円　　　　（　        29,217 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ刈谷賃貸２４
　　　　-2		 1,790  
(   1,693) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,550 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,437 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ刈谷賃貸２４
　　　　-4		 1,443  
(   1,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,401 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
刈谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,775,000 円  　　　　    755,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,502,476 円  　　　       83,415,864　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,040,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,701,000 円  　　　　    755,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       755,000 円  　　　　    755,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       755,000 円  　　　　    755,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,528,976 円　（　　　　　　         6,115 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 755,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   4,151.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,811,500 円  
（　　　　　        18,798 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 78,972,927 円      
②総費用 16,528,976 円      
③純収益　①－② 62,443,951 円      
④建物等に帰属する純収益 50,811,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,632,451 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,063,624 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,093 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    240,513,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,000 円／㎡）