別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 刈谷 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -21 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　松坂　光明   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市板倉町１丁目１６番１４ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 東刈谷 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    75 ｍ、南   105 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 東刈谷駅北西方 360m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の他に、共同住宅等が見られる住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価水 準も上昇傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市を中心に隣接する知立市及び安城市を含む住宅地域である。需要者の中心は、刈谷市を中心に西 三河地区に拠点を置く自動車関連企業の従事者が多くを占める。不動産市場については、住宅地への需要は高いものの 、供給は依然として少ない。取引の中心価格帯は、土地は３，０００～３，５００万円、新築戸建住宅で総額５，００ ０～６，０００万円が中心価格帯になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を中心とした住宅地域に存する。取引の中心は自用目的が主であり、同一受給圏内の類似地域に おいて多数の信頼性のある取引事例を収集した。近隣地域内には一部共同住宅も見られるが、対象標準地は画地規模が 小さく経済合理性に見合う共同住宅を想定することが困難であり収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実態を 反映した比準価格を採用し、地域の地価変動等の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　刈谷（県） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症拡大による先行き に不安はあるものの、自動車関連企業の業績 が堅調であり市内世帯数も増加傾向にある。 依然として供給量が少なく、底堅い需要に支 えられて地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％ +1.8 ％