別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 碧南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -15 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治   TEL.

鑑定評価額 9,340,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市荒子町１丁目１２番４ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南4m市道 水道、下水 北新川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 北新川駅南東方 2.3km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い郊外にある既成の住宅地域である。新型コロナウィルス感染症拡大の影響で不動産市場は一時停 滞したが、回復しつつある。当面は現状を維持して推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は碧南市を中心とした住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者層が中心であり、一部 市外からの転入者も認められる。近隣地域の周辺では宅地開発されており、地価は安定的に推移していた。なお、新型 コロナウイルス感染症の影響により市場は停滞していたが、現在は回復している。需要の中心となる価格帯は、土地の み総額で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、収益物件は共同住宅が散見される程度で多くない 。画地規模の制約から効率的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。したがって、規範性の高い取 引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、単価と総額の関連性も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　碧南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,200 円／㎡ [101.4] 100 100 [105.0] 100 [114.6] [108.0] 100 73,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 緩和されつつあり、企業収益、個人消費も持 ち直している。不動産市場も一時の低迷から 回復傾向にある。 郊外の既成住宅地域である。新型コロナウイ ルス感染症の影響により、地価はやや下落傾 向にあったが、現在は回復している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％