鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

碧南 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ碧南０４１９ -32	碧南市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、北東4m、二方路		１住居 (60,200)
b	Ａ碧南０４３６ -16	碧南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	Ａ碧南０４３６ -33	碧南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
d	Ａ碧南０３３６ -533	碧南市		更地	（　）	不整形	南東6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
e	Ａ碧南０３３６ -506	碧南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		１中専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,559	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	60,717	100 [ 120.8]	50,262	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	50,800
b	(　 ) 61,140	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	56,838	100 [ 117.7]	48,291		48,800
c	(　 ) 84,848	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	78,799	100 [ 149.9]	52,568		53,100
d	(　 ) 57,343	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 82.0]	70,280	100 [ 143.5]	48,976		49,500
e	(　 ) 80,220	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	74,649	100 [ 147.7]	50,541		51,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.5
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +47.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +42.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,600 円／㎡]

碧南 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街化しつつある地域内に位置しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,596,320	533,769	2,062,551	1,978,300	84,251	（　0.9721） 81,900	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,780,435 円　　　　（　 8,560 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

碧南 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.58	ＬＳ2	187.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	11.6 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅を想定し、平均専有面積は約４０㎡（計４戸）とした。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

共用部分を除いたため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	93.58	85.4	79.93	1,286	102,790	2.0	205,580
							1.0	102,790
～

～

～

～

計		187.16	85.4	159.86		205,580		411,160
								205,580

⑨年額支払賃料	205,580 円　×　12ヶ月　＝　 2,466,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,466,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 132,948 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,526,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	411,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,906 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 205,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 66,402 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,596,320 円　　　　（　 12,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ碧南賃貸１９　　　　-2	1,406 ( 1,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,325 円/㎡　月額支払賃料（　 1,286 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ碧南賃貸３６　　　　-2	1,193 ( 1,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,270
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

碧南 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,400 円	27,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	79,769 円	2,658,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,200 円	27,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 533,769 円　（　　　　　　 2,566 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 187.16 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,978,300 円（　　　　　 9,511 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,596,320 円
②総費用	533,769 円
③純収益　①－②	2,062,551 円
④建物等に帰属する純収益	1,978,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	84,251 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,780,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,560 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
碧南 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

碧南 -14

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　赤川　明彦

TEL.

鑑定評価額

10,500,000 円

１㎡当たりの価格

50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	碧南市権現町１丁目２３０番外				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、下水	碧南 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

碧南駅南西方

2.5km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業により整備された住宅地域である。周辺には空地も見られることから、徐々に宅地化して地域
の熟成度を高めつつ推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は碧南市の市街化区域内の住宅を中心として、隣接市域を含むものと考えられる。需要者についても碧南市
を中心として、隣接市に居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心と考えられる。対象不動産は、区画整理済みの
地域ではあるが、碧南市中心部から南西方に離れた地域に位置しているため、土地価格は低い。需要の中心となる価格
帯は、土地のみの場合で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域にはアパート等の収益物件も見受けられるが、多くは自用の住宅であり、取引の中心も自用の住宅又は住宅用
地である。当該地域は投資採算性を指向する収益性より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、投資価値
に見合う収益価格は形成されていない。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討
を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　碧南 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[116.2]

[101.0]
100

50,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍での自粛ムードは未だ残っているが
、不動産市場は回復基調になりつつある。地
価についても市街化区域の住宅地は安定的に
推移している。

碧南市の郊外部の区画整理済み住宅地である
。不動産市場は安定しており、地価は堅調な
需要に支えられて横ばいで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

碧南 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ碧南０４１９ -32	碧南市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、北東4m、二方路		１住居 (60,200)
b	Ａ碧南０４３６ -16	碧南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	Ａ碧南０４３６ -28	碧南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	Ａ碧南０４３６ -6	碧南市		更地	（　）	ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,559	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	60,717	100 [ 118.7]	51,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	51,700
b	(　 ) 61,140	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	56,838	100 [ 116.2]	48,914		49,400
c	(　 ) 61,923	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	57,623	100 [ 115.8]	49,761		50,300
d	(　 ) 66,548	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,881	100 [ 129.3]	51,725		52,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,600 円／㎡]

碧南 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,646,068	539,357	2,106,711	1,992,900	113,811	（　0.9721） 110,636	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,405,130 円　　　　（　 11,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

碧南 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.58	ＬＳ2	187.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	11.6 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４０㎡の１ＬＤＫを各階２戸、計４戸の共同住宅を想定。建物の容積率は地域の実態に拠る。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

共用部分を除いた地域の標準。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	93.58	85.4	79.93	1,308	104,548	2.0	209,096
							1.0	104,548
2～ 2	居宅	93.58	85.4	79.93	1,347	107,666	2.0	215,332
							1.0	107,666
～

～

～

計		187.16	85.4	159.86		212,214		424,428
								212,214

⑨年額支払賃料	212,214 円　×　12ヶ月　＝　 2,546,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,546,568 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 164,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,574,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	424,428 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,990 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 212,214 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 67,824 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,646,068 円　　　　（　 12,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ碧南賃貸１９　　　　-5	1,151 ( 1,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [ 89.0]	1,365	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,347 円/㎡　月額支払賃料（　 1,308 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ碧南賃貸１９　　　　-1	1,196 ( 1,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	1,329
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

碧南 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,200 円	27,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	82,157 円	2,738,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,200 円	27,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 539,357 円　（　　　　　　 2,593 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 187.16 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,992,900 円（　　　　　 9,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,646,068 円
②総費用	539,357 円
③純収益　①－②	2,106,711 円
④建物等に帰属する純収益	1,992,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	113,811 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	110,636 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 532 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,405,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,600 円／㎡）