別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 碧南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -11 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市前浜町５丁目８８番外 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に小 工場等も建ち並ぶ住 宅地域 南東5.7m市道 水道、下水 碧南 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．７ｍ市道 交通 施設 碧南駅南方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市場参加者の属性が限定される地域であり、ハザードマップ等により水害リスクが可視化されていることもあっ て、宅地需要の減退と地価の下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街化調整区域の既成住宅地域である。主な需要者の属性は農家やその親族等、地縁や縁故を有する個人 が中心である。土地利用上の規制が強く建物の建築が制約される地域のため、住宅地の取引は限定的で需要は乏しい。 市街地から距離があって交通の便が悪く、水害リスクが懸念される地域のため地価水準は下落基調が続いている。地域 的な特性から取引は少なく、中心となる土地の価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の住宅地域で賃貸需要が乏しく、行政上の制約から共同住宅の想定が現実的ではないため、収益還元法 は適用しなかった。指標となる取引は少ないが、土地の価格は環境が類似する既成住宅地域での取引価格が有用な基準 となる。比準価格は実際の取引事例を基礎とし、売買当事者の属性や市場の実勢を反映した実証的な結果であることか ら当該試算価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [115.5] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向は製造業を中心に改善しているが、 収束が見通せないコロナ禍の影響から経済情 勢は不安定な状況が続いている。 住宅地の市場回復と地価上昇は居住環境や通 勤利便性が優る市街地が中心で、条件面で劣 る既成住宅地域の地価水準は弱い動きが継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％