別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 碧南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -9 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　赤川　明彦   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市宮後町１丁目２６番 ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 碧南中央 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 碧南中央駅北西方 760m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境が良好な住宅地域であり、特別の地域要因変動もなく現在の居住環境を維持していくものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は碧南市を中心として、隣接市域を含むものと考えられる。需要者についても碧南市を中心として、隣接市 に居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心と考えられる。対象不動産は、市中心の街区が整った居住環境が比較 的良好な住宅地に位置しており底堅い需要がある。需要の中心となる価格帯は、土地が総額で１，０００万円～１，５ ００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は碧南市中心へ比較的近いため、アパートや賃貸マンション等の利用も一部には見られるが、戸建住宅が大半 の地域である。また、標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅を想定することが困難であるので、土地残 余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　碧南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [121.4] [101.0] 100 84,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での自粛ムードは未だ残っているが 、不動産市場は回復基調になりつつある。地 価についても優良住宅地は安定的に推移して いる。 碧南市中心部に近い住宅地である。不動産市 場は安定しており、地価は堅調な需要に支え られて横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％