別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 碧南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -6 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市雨池町３丁目９番２ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 碧南 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道　 交通 施設 碧南駅南方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業の完了した住宅地域であり、特段の変動要因はない。新型コロナウイルス感染症の影響で不動 産市場は一時停滞したが、回復傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は碧南市を中心とした住宅地域である。需要者の中心は市内に在住する一次取得者であるが、一部市外から の転入者も見られる。当地域は空地も見られる住宅地域を形成しており、不動産市場は新型コロナウィルス感染症の影 響により一時低迷していたが、現在は回復傾向にあり、地価も安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は土地 は５０坪程度で１，０００万円台程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一部にアパートも見られるが、対象標準地は画地規模が小さく、間口も狭いので経済合理性に見合った収益 物件の想定が困難なため採用しなかった。一方、比準価格に採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例で ある。また需要者の中心は居住の快適性を目的とした個人であり、自用目的での取引が主である。したがって比準価格 を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　碧南 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 緩和されつつあり、企業収益、個人消費も持 ち直している。不動産市場も一時の低迷から 回復傾向にある。 区画整然とした住宅地域が形成されているが 、新型コロナウイルス感染症の影響により、 地価はやや下落傾向にあったが、現在は回復 している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％