別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 碧南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -3 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　龍   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市三度山町３丁目４８番２ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南西4.3m市道 水道、下水 北新川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 北新川駅北東方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺地域では、小規模開発による宅地分譲や建売分譲が見られ、徐々に熟 成度を高めつつ推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は碧南市内の住宅地域一円である。需要者は同一需給圏内に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心で ある。近隣地域は街区が未整備で幅員狭小な箇所も見られるが、市中心部と比べ地価に割安感があること、市北東部に 位置し、安城市等周辺市への接近性に優れること等から、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土 地のみ総額で１，２００万円～１，６００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は自用目的の取引が主体の住宅地域であり、収益物件は共同住宅が見られる程度である。又、画 地規模の制約から効率的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い取引事例と の比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　碧南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,200 円／㎡ [101.4] 100 100 [105.0] 100 [111.4] [103.0] 100 72,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済を支える自動車関連産業の回復に牽 引され、不動産市場も住宅地を中心に需要は 堅調に推移している。 周辺では宅地分譲や建売分譲により、地域内 に残る畑地等の宅地化の動きが見られる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％