別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津島 -6 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　智信   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津島市唐臼町大門２０番２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 アパートが建ち並ぶ 住宅地域 北6.5m市道 水道、下水 日比野 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 日比野駅東方 2.9km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅のほかアパートや小工場、農地も見られる住宅地域である。令和２年１０月に唐臼地区計 画が実施されたが、特に影響は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄津島線沿線の住宅地の圏域。主たる需要者は、津島市及び愛西市在住の１次取得者層が中心で、周 辺市町からの転入も一部みられる。道路網は比較的整備されているが、交通利便性が劣る等、住宅地としての優位性は 見当たらず、新規の参入も少ない。人口減少、高齢化が進み、地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯 は、土地で１，０００万円～１，５００万円、新築戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また対象標準地は、画地規模等から投資採算性に見合う賃貸用 共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、 自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近 の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [143.1] [100.0] 100 51,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の衰退、人口の減少、高齢化の進行 等に加え、コロナウィルス感染症の影響もあ り、津島市全体に停滞感が強く、不動産需要 は低迷している。 唐臼地区計画が実施されたが、特に影響はな い。 標準的な画地で、個別的要因は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％