別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津島 -4 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　八木　久満   TEL.

鑑定評価額 9,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津島市橘町３丁目２１番３ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が多い市 民病院近くの住宅地 域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 津島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 津島駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市民病院近くの熟成した住宅地域で、価格形成に特段の変動をもたらす要因もなく、当面は、現状程度で推移し ていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄津島線及び尾西線沿線で、概ね津島市及び愛西市に存する住宅地域。津島市内では住環境が整備され た地域で、市民病院等も周辺にあり熟成した住宅地であるが、地域経済の低迷、南海トラフ地震等の災害リスクを懸念 した低地への需要減退等の影響もあり、不動産市場は低迷している。需要の中心となる価格帯は、土地で９００～１５ ００万円、新築戸建住宅は２０００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。画地の規模等 からも収益用建物を想定することは困難であり、収益還元法は適用を断念した。地域の取引は自己使用目的が支配的で あることから、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [113.4] [105.0] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍以前に戻りつつあるが、地域 経済の状況は依然厳しく回復の兆しも見られ ない。注視すべき好材もなく不動産市場は低 迷している。 市民病院に近く、生活利便施設が整備された 住宅地域である。駅からやや距離があり交通 利便性はやや劣り、地価は弱含みに推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％