別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津島 -3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　智信   TEL.

鑑定評価額 9,450,000 円  １㎡当たりの価格 56,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津島市大慶寺町２３番２ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 津島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 津島駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。特記すべき地域要因の変動は見られず、当面は現状の まま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、名鉄津島線及び名鉄尾西線沿線の住宅地の圏域。主たる需要者は、津島市内在住の１次取得者層が中 心である。天王川公園に近い熟成した住宅地域であるが、人口減少、高齢化が進み、利便性面での優位性もなく、新規 の参入も少ない。需要は先細り、地価は依然と下落傾向にある。中心となる価格帯は、土地のみで１，０００万円、土 地建物で２，０００万円～２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また対象標準地は、画地規模等から投資採算性に見合う賃貸用 共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、 自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近 の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [130.4] [100.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の衰退、人口の減少、高齢化の進行 等に加え、コロナウィルス感染症の影響もあ り、津島市全体に停滞感が強く、不動産需要 は低迷している。 旧来からの住宅地域で、幅員が劣り、空き家 等が増加している。地価は、緩やかな下落基 調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％