別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊川 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 9-2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.

鑑定評価額 574,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市本野ケ原２丁目８８番外 ②地積 　(㎡) 9,603   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 台形 2:1 倉庫 Ｓ1 大規模配送センター の多いＩＣに近い工 業地域 南東16m市道、四方路 水道、下水 豊川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 豊川駅北東方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 物流関連施設を主体とする流通業務工業地域であり、工業地として熟成している。利便性の高い物流施設用地は 供給が限られていることもあり、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東三河地区を中心に愛知県内の物流業務等を中心とした工業地域である。需要者は広範囲の物流網を有 する大手物流事業者のほか地元の中堅企業が中心である。東日本大震災以降、工業地需要は臨海部から内陸型へシフト している。ＩＣに近く、流通業務に適した規模や街路条件等を有する土地の供給は少なく地価は強含みである。規模に より単価及び総額のバラツキが大きいなか、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自社倉庫等を主体とした物流業務工業地域である。対象標準地の画地規模に相応する賃貸物件は殆どなく 、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は算定していない。比準価格は規範性のある取引事例より求めており信頼性 は高い。市場においては、実際の取引価格を指標に価格が形成されていることから、市場の実態を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との検討も踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 85.4] [103.0] 100 59,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不透明感があるものの、製 造業を中心に業績は好調で、立地による差は あるものの、需要は総じて強含みである。 物流拠点として熟成しており、大きな変動要 因はみられない。高速道路ＩＣに近く、利便 性が高く、需要は強含みで地価は上昇傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％