別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊川 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 9-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　福岡　洋介   TEL.

鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市穂ノ原２丁目１番８外 ②地積 　(㎡) 4,568   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業地域 南10m市道 水道、下水 諏訪町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 諏訪町駅北西方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工業地域であり、内陸部工場用地の需要は堅調な状況が続いており、地価も堅調な傾向に有るものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：主に豊川市及び三河地域の工業地であるが、県内の工業地が圏域である。需要者の属性：地元の事業者や 全国展開する物流・製造企業等である。市場の需給動向：内陸型の工業団地で、津波リスクの回避等より、内陸工業地 への需要は堅調な状況が続いており、新型コロナウイルス感染症からの回復に伴い、景気も回復傾向にあり、工業地需 要も堅調な状況である。市場での需要の中心となる価格帯：取引価格は土地面積とも絡み、ばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本評価では、中規模工場の賃貸を想定することは現実的でなく、収益価格は試算しなかったが、比準価格は、同一需給 圏を広域的に捉え、その類似地域に位置する事例を採用し、適切な補修正と相対的な規範性の検討を行って試算した実 証的な価格である。したがって、比準価格を標準とし、工場地を取り巻く不動産市況、地域経済の動向等の一般的要因 、代表標準地価格との均衡、市場の特性、単価と総額との適否などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の流行とワクチン 接種の広がりの綱引き及び緩やかな人口増加 等により、不動産市場では二極化が顕在化し ている。 新型コロナウイルス感染症からの回復に伴い 、景気も回復傾向にあり、工業地需要も堅調 な状況であるが、ウイルスの再流行には留意 を要する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％