鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊川０４２４ -14	豊川市		更地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
b	Ａ豊川０４１７ -14	豊川市		底地	（　）	不整形	北東23.5m国道、北4m、南東4m、三方路		準工特別用途地区 (60,200)
c	Ａ豊川０４２４ -7	豊川市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m県道、北6m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
d	Ａ蒲郡０４０２　 -18	蒲郡市		更地	（　）	不整形	南西20m国道、北西3m、角地		準工 (60,200)
e	Ａ蒲郡０３３４ -505	蒲郡市		底地	（　）	ほぼ台形	北12m県道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,037	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	82,038	100 [ 138.4]	59,276	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	62,800
b	(　 29,927) 49,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 67.6]	73,784	100 [ 122.7]	60,134		63,700
c	(　 ) 81,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	83,115	100 [ 132.4]	62,776		66,500
d	(　 ) 59,005	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	64,912	100 [ 105.0]	61,821		65,500
e	(　 53,862) 76,900	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,669	100 [ 115.7]	66,265		70,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -32.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,700 円／㎡]

豊川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,653,520	10,669,889	34,983,631	29,298,100	5,685,531	（　0.9730） 5,532,022	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	110,640,440 円　　　　（　 20,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	2,012.00	Ｓ2	2,684.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	5,415 ㎡	79.0 m x 69.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用とほぼ同様の大型店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	2,684.00	100.0	2,684.00	1,511	4,055,524	3.0	12,166,572
							1.0	4,055,524
～

～

～

～

計		2,684.00	100.0	2,684.00		4,055,524		12,166,572
								4,055,524

⑨年額支払賃料	4,055,524 円　×　12ヶ月　＝　 48,666,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,684.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,666,288 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,893,303 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,772,985 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,166,572 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,932 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,055,524 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 768,603 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,653,520 円　　　　（　 8,431 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸２９　　　　-502	1,568 ( 1,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.6]	100 [100.0]	1,311	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,541 円/㎡　月額支払賃料（　 1,511 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸２７　　　　-501	2,299 ( 2,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [126.1]	100 [100.0]	1,770
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,015,000 円	403,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,459,989 円	48,666,288　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,963,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,425,500 円	403,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	403,000 円	403,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	403,000 円	403,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	必要なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,669,889 円　（　　　　　　 1,970 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	403,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 2,684.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,298,100 円（　　　　　 5,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,653,520 円
②総費用	10,669,889 円
③純収益　①－②	34,983,631 円
④建物等に帰属する純収益	29,298,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,685,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,532,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,022 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,640,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊川 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊川 5-10

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　穂坂　文雄

TEL.

鑑定評価額

356,000,000 円

１㎡当たりの価格

65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊川市小坂井町門並１６番外				②地積　(㎡)	5,415 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	不整形 1.2:1	店舗兼事務所Ｓ2	大規模小売店舗を主とした駅に近い商業地域	南6.5m市道、四方路	水道、ガス、下水	小坂井 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 35 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層大規模店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 80.0 ｍ、奥行　約　　 68.0 ｍ、規模　　 5,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

小坂井駅北西方

300m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、大規模小売店舗を主とした駅に近い商業地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状の
まま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層大規模店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊川市及びその周辺市における商業地域である。需要者の中心は、東三河を基盤とする法人が主である
。市場の需給動向は、旧小坂井町の中心部に立地し、地元居住者の生活基盤となっており、一定の需要が認められるも
のの、地価は弱含みであるものと思料される。又、規模、立地条件等により需要の強弱に開差があり、更に取引が多く
なく価格もばらつきがある為、中心となる価格帯を見出すことが困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の属する地域は、大規模小売店舗を主とした駅に近い商業地域であり、又、自己使用目的の物件が中心とな
っている地域である為、賃貸事業の収支が芳しくない。よって、収益価格は低位に求められた。ここで、収益価格には
多くの想定要素が含まれている為、収益価格を参考に留め、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映した比準価格を
採用し、代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[114.7]

[106.0]
100

65,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊川市は愛知県の南東における交通の要衝と
して発展し、近年人口は概ね横這い傾向にあ
るが、不動産市場においては二極化が顕在化
しつつある。

周辺住民を対象とした狭小商圏であり、地域
要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０４２７ -1	豊橋市		底地	（　）	長方形	西22m県道、南7m、東6m、三方路		準工特別用途地区 (70,200)
b	Ａ豊橋０４２７ -4	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東25m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ豊橋０４１７ -1	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ａ豊川０３３１ -529	豊川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東7m県道、中間画地		１中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 62,638) 69,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	71,164	100 [ 120.6]	59,008	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	62,500
b	(　 ) 75,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,303	100 [ 122.0]	61,724		65,400
c	(　 ) 68,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,600	100 [ 113.6]	60,387		64,000
d	(　 ) 35,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.6]	48,148	100 [ 75.0]	64,197		68,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,700 円／㎡]

豊川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,744,163	10,672,787	35,071,376	29,298,100	5,773,276	（　0.9730） 5,617,398	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	112,347,960 円　　　　（　 20,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,012.00	Ｓ2	2,684.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	5,415 ㎡	79.0 m x 69.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の実需、投資採算性、対象標準地の現況等を考慮し、大規模店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しの為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	2,684.00	100.0	2,684.00	1,514	4,063,576	3.0	12,190,728
							1.0	4,063,576
～

～

～

～

計		2,684.00	100.0	2,684.00		4,063,576		12,190,728
								4,063,576

⑨年額支払賃料	4,063,576 円　×　12ヶ月　＝　 48,762,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,684.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,762,912 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,901,033 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,861,879 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,190,728 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,063,576 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 770,129 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,744,163 円　　　　（　 8,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸０２　　　　-506	1,254 ( 1,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,514 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸３４　　　　-502	1,803 ( 1,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,669
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,015,000 円	403,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,462,887 円	48,762,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,963,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,425,500 円	403,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	403,000 円	403,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	403,000 円	403,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,672,787 円　（　　　　　　 1,971 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	403,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 2,684.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,298,100 円（　　　　　 5,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,744,163 円
②総費用	10,672,787 円
③純収益　①－②	35,071,376 円
④建物等に帰属する純収益	29,298,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,773,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,617,398 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,347,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,700 円／㎡）