鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊川０４２４ -7	豊川市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m県道、北6m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
b	Ａ豊川０３０２ -521	豊川市		建付地	（　）	ほぼ台形	東23m県道、南西2m、二方路		近商 (90,200)
c	Ａ豊川０４２４ -25	豊川市		更地	（　）	ほぼ台形	北7.2m県道、西6m、角地		２住居 (660,200)
d	Ａ豊川０４２４ -14	豊川市		更地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e	Ａ豊川０４２４ -5	豊川市		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	83,115	100 [ 86.5]	96,087	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,100
b	(　 ) 97,953	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,561	100 [ 99.0]	98,546		98,500
c	(　 ) 107,531	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	103,188	100 [ 102.8]	100,377		100,000
d	(　 ) 75,037	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	82,038	100 [ 88.3]	92,908		92,900
e	(　 ) 94,165	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,165	100 [ 82.2]	114,556		115,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,800 円／㎡]

豊川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,065,267	1,606,508	5,458,759	4,663,020	795,739	（　0.9737） 774,811	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,141,896 円　　　　（　 50,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	191.29	Ｓ2	382.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	322 ㎡	11.5 m x 27.0 m	前面道路：県道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の需給動向等も勘案し、１Ｆは店舗、２Ｆは事務所の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	191.29	88.0	168.34	1,981	333,482	4.0	1,333,928
							2.0	666,964
2～ 2	事務所	191.29	88.0	168.34	1,684	283,485	3.0	850,455
							2.0	566,970
～

～

～

計		382.58	88.0	336.68		616,967		2,184,383
								1,233,934

⑨年額支払賃料	616,967 円　×　12ヶ月　＝　 7,403,604 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 336.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,403,604 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 592,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,811,316 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,184,383 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,096 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,233,934 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 233,855 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,065,267 円　　　　（　 21,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸３１　　　　-502	1,893 ( 1,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,022 円/㎡　月額支払賃料（　 1,981 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸３４　　　　-503	2,131 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,089
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	327,000 円	65,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	222,108 円	7,403,604　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 259,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 667,000 円	65,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,400 円	65,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,400 円	65,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,606,508 円　（　　　　　　 4,989 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,400,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 382.58 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,663,020 円（　　　　　 14,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,065,267 円
②総費用	1,606,508 円
③純収益　①－②	5,458,759 円
④建物等に帰属する純収益	4,663,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	795,739 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	774,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,406 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,141,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊川 5-2

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　一花　徹

TEL.

鑑定評価額

31,200,000 円

１㎡当たりの価格

96,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊川市中央通４丁目７番				②地積　(㎡)	322 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2.5	事務所Ｓ1	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北15.5m県道	水道、ガス、下水	稲荷口 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．５ｍ県道

交通

施設

稲荷口駅北西方

680m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。今後とも現状を維持しながら推移してゆくものと予測する
。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊川市内の既成商業地域である。需要者の中心は東三河を地盤とする個人事業主、法人等である。近年郊
外を中心に大型店舗が拡大してきた一方で、中小の商店で構成される商業地域は衰退傾向にあるが、既に背後の住宅地
の水準にかなり近づいていることもあり地価は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は規模、業種により分散
し把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗、事務所を中心に貸店舗、貸事務所が介在しているが、元本価値に見合った賃料水準が形成さ
れ難い賃貸市場の現状より収益価格は低位に試算された。取引市場においては自用目的での取引が支配的であり比準価
格の説得力が高いと思料される。よって市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、収益価格
は参考に留め、最近の不動産市場の動きを再度検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊川（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     97,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊川市内の商業地域の多くは既に価格的に住
宅地の水準に近いため新型コロナの影響下に
おいても大半が横ばいまたは僅かな下落の傾
向にある。

通称姫街道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ商業
地域であり、地域要因に特段の変動はない。
経済情勢により地価はやや軟調に推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

-0.2 ％

３　試算価格算定内訳

豊川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ豊川０４２４ -3	豊川市		更地	（　）	不整形	南22m県道、中間画地		準住居地区計画等 (70,200)
b	Ａ豊川０４３７ -19	豊川市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	Ａ豊川０４０２　 -3	豊川市		建付地	（　）	台形	西21m県道、南4m、角地		商業 (90,400)
d	Ａ豊川０４３４ -8	豊川市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,378	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 64.6]	93,932	100 [ 94.1]	99,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	99,800
b	(　 ) 70,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	94,464	100 [ 93.1]	101,465		101,000
c	(　 ) 85,242	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 102.0]	110,647	100 [ 113.3]	97,658		97,700
d	(　 ) 51,200	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	64,320	100 [ 72.4]	88,840		88,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,800 円／㎡]

豊川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,165,571	1,602,859	5,562,712	4,634,500	928,212	（　0.9737） 903,800	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,829,167 円　　　　（　 58,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	191.29	Ｓ2	382.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	322 ㎡	11.5 m x 27.0 m	前面道路：県道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階共にフロアー貸しを想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	191.29	88.0	168.34	2,060	346,780	4.0	1,387,120
							2.0	693,560
2～ 2	事務所	191.29	88.0	168.34	1,657	278,939	3.0	836,817
							2.0	557,878
～

～

～

計		382.58	88.0	336.68		625,719		2,223,937
								1,251,438

⑨年額支払賃料	625,719 円　×　12ヶ月　＝　 7,508,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 336.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,508,628 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 600,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,907,938 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,223,937 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,460 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,251,438 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 237,173 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,165,571 円　　　　（　 22,253 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸２９　　　　-505	1,920 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,133	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,147 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸３１　　　　-501	1,944 ( 1,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,160
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	325,000 円	65,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	225,259 円	7,508,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 259,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 663,000 円	65,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,000 円	65,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,000 円	65,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,602,859 円　（　　　　　　 4,978 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 382.58 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,634,500 円（　　　　　 14,393 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,165,571 円
②総費用	1,602,859 円
③純収益　①－②	5,562,712 円
④建物等に帰属する純収益	4,634,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	928,212 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	903,800 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,829,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,500 円／㎡）