別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊川 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -33 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 93,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市山道町１丁目７９番 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く利便性の良い住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 稲荷口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   130 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 稲荷口駅西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区の整ったほぼ完成された住宅地域で、今後も現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。コロナ禍におけ る先行き不透明感は残るが、地価水準は、当面安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に名鉄豊川線、ＪＲ飯田線沿線の住宅地域一円である。需要者は、市内在住の一次取得者のほか市外 からの転入者も見込まれる。コロナ禍の影響により、需給動向は一時停滞したものの、当地域は市中心部に比較的近い 居住環境の整った住宅地で、潜在需要は底堅く推移しており、供給物件は一定の市場競争力を維持している。取引で中 心となるのは、更地物件で１，５００万円、新築戸建物件で３，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存のアパート等も散見されるが、対象標準地は画地規模が小さく、賃貸経営が可能な共同住宅等の建築は困難である ため収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心で、実際の取引事例に基づく比準価格は、居住の快適性、利便 性等が重視される住宅地の市場性を反映した実証的な価格である。ここでは代表標準地からの検討、直近の市場動向等 に留意の上、説得力を有する比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [102.0] 100 93,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は東三河で唯一微増推移。コロナ 禍の影響で停滞した不動産市況は回復傾向に あるが、地域・立地による価格の二極化も根 強い状況である。 地域要因に目立った変動はなく、居住環境及 び地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％