別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊川 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -32 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　一花　徹   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 72,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市下長山町堺８４番４外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 牛久保 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   190 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 牛久保駅西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の増えつつある住宅地域で今後も徐々に熟成しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牛久保駅勢圏を中心として豊川市内の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住または勤務先を有する 一次取得者である。近隣地域は画地の配置や街路条件等にやや難のある旧来からの住宅地域であるが、鉄道駅や中心市 街地に比較的近いことから土地需要は比較的安定している。土地は１，０００万～１，４００万円程度、新築戸建は２ ，２００万～３，２００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の規模より賃貸経営が可能な共同住宅等の建築は困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当 地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づ き行動を決定し価格支配力をほとんど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって取引市場の実態を反 映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [118.7] [100.0] 100 72,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの豊川市内の住宅地需要への影響 も落ち着いたものになりつつあり、回復への 動きがみられる一方、外延部等では下落傾向 も残る。 地域要因に大きな変化はないものの居住環境 は整いつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％