別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊川 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -31 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.

鑑定評価額 9,950,000 円  １㎡当たりの価格 79,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市国府町鍛治ケ谷７番２１ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地が見られる既成住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 国府 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   190 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 国府駅西方 630m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅への接近性に優れ街区がやや未整備ながら利便性の高い既成住宅地域であり、当面現状を維持しつつ推移する ものと推測される。地価水準は一定の宅地需要が見込まれることから概ね横這い傾向と把握される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊川市西部の住宅地域である。需要者は主に同市内在住の一時取得者層と考えられるが、一部隣接市から の転入者も見られる。対象標準地は利便性の高い住宅地で需給は概ね均衡しており、地価は安定化傾向で推移している 。取引の中心は建売分譲で、総額により価格決定される傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地が１，０００万円 ～１，５００万円、建売物件は２，５００万円～３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は駅徒歩圏の既成住宅地域内に所在し、取引の中心は快適性等に注目した自己利用目的の更地または戸建住 宅であり、これらについて複数の信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、対象標準地の規模などから経済合性に 鑑みて経営可能な賃貸住宅の建築想定は現実的ではなく収益還元法は非適用とした。以上より市場性を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [101.0] [100.0] 100 79,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地需要は全般的に安定しているが、一部地 域において様子見の動きも散見されることか ら、依然として価格の二極化が進んでいる。 一般的要因の影響下、住宅需要の地域選別化 が顕著であるが、生活利便性の確保された住 宅地で土地総額の値頃感もあり地価は底堅く 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％