別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊川 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -29 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市萩町下林２６番３外 ②地積 　(㎡) 745   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 北東4.7m市道 水道、下水 名電赤坂 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 名電赤坂駅北東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は 、弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊川市内の市街化調整区域における宅地地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を持つ地元在住者 が大半で、一部に宅地分譲を目的とした不動産業者も見られる。旧音羽町に位置する旧来からの熟成した農家集落地域 で、画地規模が大きく総額が嵩む為、相対的な土地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地面積や利用目的等に より様々で、一定の水準としての把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域のため取引の中心は自己利用目的の更地または戸建住宅であり、これらについて複数の信頼性の高い事例 収集が可能であった。一方、賃貸市場は未成熟であることから賃貸住宅の建築を想定することは困難であり収益還元法 は非適用とした。以上より市場の実態を反映した比準価格を採用し、他の標準地とのバランスを考慮の上、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市においては景況感の改善は微弱で、 物件選別の目はさらに厳しくなる傾向にあり 、地域ごとに価格の二極化が進んでいる。 価格形成に影響を与える地域要因の大きな変 動は特にないが、市街化調整区域の宅地需要 は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％