別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊川 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -28 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　古田　豊人   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市大橋町２丁目５６番 ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に小工 場等が見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 豊川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 豊川駅北東方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 住工混在型の住宅地域で、今後も暫くは現状のまま推移するものと予測する。コロナ禍の影響は小さいが、地価 水準は当面僅かに弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊川市市街化区域内の中小工場等が混在する住宅地域である。需要者は、市内で操業する製造 業等の従業者や地縁的選好性を持つ自用目的の取得者が主であるが、他の地域からの転入も考えられる。近隣地域は中 心市街地からやや離れるものの、東名道豊川インタ－近くに所在し、その利便性は良好である。市場の中心価格帯は、 土地が１０百万円～１５百万円程度、新築戸建住宅付で２５百万円～３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標 準地の画地規模が小さく、経済合理性を有する共同住宅の想定ができないことから求められなかった。周辺地域には一 部において共同住宅が見られるものの、取引の目的は自用が中心であることから、比準価格を採用し、代表標準地との 均衡をも保って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [128.3] [100.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界で猛威のコロナ禍中、今は当地域の不動 産需給への影響は小さい。需要は環境の良否 と災害リスクの有無等地域毎への強弱二極化 が継続。 居住環境には特に変動がない。コロナ禍オミ クロン株による需要への影響は今小さいが、 地価水準は当面僅かに弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％