別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊川 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -18 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　古田　豊人   TEL.

鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市上長山町東新屋８７番１ ②地積 　(㎡) 911   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか、作 業所等が混在する住 宅地域 東5.9m市道 水道 長山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．９ｍ市道 交通 施設 長山駅北西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の農家集落であり、コロナ禍の影響は殆んどなく、今後も現状のままで推移するものと見込まれるが、従来 から需要に乏しいため、地価水準の下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊川市の市街化調整区域内に在って、主に北東部一円の住宅地域である。需要者は、地元居住者や地縁 者が中心で、圏外からの転入者は少ない。コロナ禍にあっても、当地域不動産市場への影響は殆んどないが、当地域は 、市の外郭部に位置する旧態依然とした農家集落地域で、従来より土地の需給は低調である。取引は画地規模等により 総額がまちまちであるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、賃貸借市場が未成熟な農家集落地域であり、経済合理性の観点から貸家等を想定することは非現実的である ため、収益還元法は非適用とした。取引は自用目的が中心で、居住の快適性、利便性、公法規制等の地域的特性を反映 した取引価格を指標として価格決定されているのが市場の実態である。従って、市場性を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との均衡、単価と総額の関連等も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界で猛威のコロナ禍中、今は当地域の不動 産需給への影響は小さい。需要は環境の良否 と災害リスクの有無等地域毎への強弱二極化 が継続。 コロナ禍オミクロン株が調区内宅地の取引に 及ぼす影響は今殆んどないものの、需給は従 来から低調で、地価の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％