別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊川 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -13 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 81,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市御油町後田３９番 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る区画の整った住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 御油 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 御油駅南東方 200m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする区画の整った住宅地域であり、住宅地域として概ね熟成している。今後も現状を維持しな がら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊川市郊外の鉄道駅周辺にひろがる住宅地域一帯である。需要者の中心は、豊川市内在住の一次取得者 であり、周辺市からの転入は少ない。最寄駅徒歩圏に位置し、区画の整った住宅地域で一定の居住環境を有するが、市 の中心部からは距離があるため、需要は強くない。立地等を考えれば水準的に値ごろ感もでてきており需給は安定傾向 である。需要の中心となる価格帯は、土地で１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も散見されるが、標準地の画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸建物の想定は現実的ではないため 、収益還元法は適用していない。比準価格は規範性の高い取引事例に基づいており、実証的で信頼性が高い。市場にお いては自用目的の取引が中心で、土地の収益性ではなく、利便性及び快適性が重視されて価格が形成されている。従っ て、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 81,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不透明感があるものの、不 動産市況は回復傾向にある。利便性や住環境 等による不動産需要の地域間格差が大きくな っている。 地域に特段の変化はみられない。駅徒歩圏で 一定の利便性、住環境を有している。地価水 準に値ごろ感もあり、需要もみられ地価は横 ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％