別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -6 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市御津町広石日暮２２番１２ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅を 中心とする住宅地域 西4m市道 水道、下水 愛知御津 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 愛知御津駅北方 800m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域で、概ね熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。 中心市街地からは距離があり、需要は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊川市郊外の住宅地域である。需要者の中心は、地縁を有する市内在住の一次取得者であり、 周辺市からの転入は少ない。最寄駅から徒歩圏に位置するが、市の中心部からは離れた住宅地域であり、豊川市内の住 宅地の中では競争力がやや弱く、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で１０００万円程度、新築戸 建住宅で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸用の建物の想定は現実的ではないことから、収益還元法は適用 していない。比準価格は規範性の高い取引事例に基づき試算しており、実証的で信頼性が高い。近隣地域及び周辺類似 地域は、自用目的の取引が中心であり、利便性及び快適性が重視されて価格が形成されている。従って、市場の実態を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [118.7] [100.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不透明感があるものの、不 動産市況は回復傾向にある。利便性や住環境 等による不動産需要の地域間格差が大きくな っている。 周辺の土地利用状況に大きな変化はみられな い。中心市街地から距離のある郊外の住宅地 域に対する需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％