別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -4 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 97,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市諏訪４丁目２６５番１ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 諏訪町 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 諏訪町駅北西方 500m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に店舗兼住宅等も僅かに見られる地域であり、利用状況は今後とも住宅用途主体の推移と予測す る。当市主要駅である諏訪町駅徒歩圏内に立地しているため、地価水準は横ばい安定基調の推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄豊川線、名鉄名古屋本線、ＪＲ飯田線沿線で豊川市内の住宅地域。需要者の中心は当市内を主に周辺 東三河地区居住者。市内で施行中の区画整理保留地、工場跡地の住宅地転用、市街化区域内農地の中小規模開発が主な 供給。当市は製造業が集積し、需給及び市況は総じて安定しており、昨年晩秋以降、中間取得者の取得価格高などの要 因から市況はやや強含み。土地は総額１８百万円以下、新築戸建物件は３０百万円前後の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸共同住宅も見られるが、対象標準地は集合住宅の建築を企図するには地積が小さく、経済合理性の観点から 収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は居住の快適性、利便性が重視される住宅地域で あり、需要者は自己使用目的で取引し、かつ、近時の売買価格水準を投影して価格形成されるのが一般的であるため、 比準価格を採用し、周辺標準地との価格バランス、現下の需給動向に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊川（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     97,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は東三河主要市として全般に地価が安定 しているが、大型商業施設の誘致（令和５年 春開業予定）、産業道路の整備・充実等から 市況は回復傾向。 当市における諏訪町駅周辺住宅地域の需要は 底堅いが、豊川駅東地区や八幡駅周辺住宅地 域の需要増に伴い、需要の分散化が進行しつ つある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％