別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 9-3 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　三和　正真   TEL.

鑑定評価額 8,750,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市愛知町１番１外 ②地積 　(㎡) 171,521   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 不整形 1.2:1 工場 大規模工場及び倉庫 等が建ち並ぶ内陸型 工業地域 南9.5m県道、四方路 水道、ガス、下水 勝川 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   450 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９．５ｍ県道　 交通 施設 勝川駅南方 1.5km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -6.0 四方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾張北部を中心とする内陸型工業地域。需要者の中心は全国展開する製造業、物流業等の法人である。当 該地域はインターチェンジへの接近性、工場集積度等に優れ、工場地・物流基地としてのポテンシャルは高い。大規模 工業地は需要者が限られ、取引も少ないため、中心価格帯は見出し難いが、昨今の物流適地に対する需要の高まり等に も下支えされ、地価は上昇基調と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は春日井市及び周辺市内の工業地域に存する事例から試算されており、市場実態を反映し説得力を有する。ま た、対象標準地周辺は自己利用が中心の工業地域であり、同種不動産の賃貸市場が成熟していないので、収益還元法は 非適用とした。従って、典型的需要者の取引目線に合致した比準価格を採用し、単価と総額との関連、代表標準地との 検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -4.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,300 円／㎡ [101.6] 100 100 [ 95.9] 100 [ 88.2] [ 95.9] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、工業地の先行き不 透明感は依然強いが、大規模工業地は物流用 地としての需要にも下支えされ、地価は比較 的安定している。 インターチェンジへの接近性が優る規模のま とまった工場地域であるが、周辺における土 地利用に変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％