別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 9-2 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　前田　達男   TEL.

鑑定評価額 6,360,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市鷹来町字下仲田４０１７番外 ②地積 　(㎡) 141,407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 3:1 工場、研究所兼事務 所等 大規模工場及び倉庫 が多い郊外の工業地 域 北12m市道、三方路 水道、ガス 間内 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南   120 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工場が立地する内陸型 工業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 間内駅東方 3.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が立地する工業専用地域であるため、今後も現状にて推移すると予測する。大規模事業用地の希少性 や交通利便性の良さから、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -6.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日井市を含む愛知県西部の工業地域一円を範囲とする。需要者の中心は、大手系列メーカーや物流業者 等であり、画地規模が大きければ全国的企業の需要も見られる。コロナ禍もあり国内製造業は設備投資に慎重であるが 、春日井市には多くの国道や高速道路が整備されており、生産拠点・物流拠点としての利便性は非常に高く、特にＥＣ 市場関連の需要は堅調である。中心価格帯は、用途や規模等によってばらつきが大きく、総額での把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は企業が操業する自用の工場・倉庫等が集積しており、賃貸物件はほとんど認められず、大規模工場等の 賃貸を想定することは現実的ではないため収益価格は試算しなかった。一方、近時の春日井市周辺地域の工業地取引事 例に基づいた比準価格は実証的であり、その信頼性は高い。よって、本件では比準価格を採用し、昨今の経済情勢及び 不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの不動産市場への影響は限定的で ある。但し、海外情勢などの先行き不透明感 により、企業は当面設備投資に慎重になる可 能性が高い。 現在の経済情勢から大規模工場用地の需要は 少ないと推察されるが、当地域は交通利便性 が良好で、好調な物流施設用地としての需要 は期待できる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％