鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日井 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０４２９ -9	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ春日井０３１５ -540	春日井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16m市道、北西8m、角地		近商 (100,200)
c	Ａ春日井０４１５ -34	春日井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m県道、南西6m、角地		近商 (100,200)
d	Ａ春日井０３２４ -3	春日井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西35.9m国道、南西8m、角地		近商 (100,200)
e	Ａ春日井０４１５ -24	春日井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西22m県道、北東8m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,604	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	118,604	100 [ 93.7]	126,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 151,593	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	144,374	100 [ 112.7]	128,105		134,000
c	(　 130,435) 130,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	121,902	100 [ 94.3]	129,270		136,000
d	(　 ) 152,682	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	143,752	100 [ 118.2]	121,618		128,000
e	(　 ) 136,123	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	128,418	100 [ 94.3]	136,180		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

春日井 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,363,129	3,147,513	9,215,616	4,518,400	4,697,216	（　0.9534） 4,478,326	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	104,147,116 円　　　　（　 86,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	484.98	Ｓ1	484.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,204 ㎡	34.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外型店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	484.98	100.0	484.98	2,129	1,032,522	12.0	12,390,264
							3.0	3,097,566
～

～

～

～

計		484.98	100.0	484.98		1,032,522		12,390,264
								3,097,566

⑨年額支払賃料	1,032,522 円　×　12ヶ月　＝　 12,390,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 484.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,390,264 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 743,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,646,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,390,264 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,097,566 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 599,813 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,363,129 円　　　　（　 10,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸１５　　　　-506	2,101 ( 2,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,106	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,129 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-5	2,802 ( 2,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,320
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	353,000 円	70,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	619,513 円	12,390,264　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,313,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 720,100 円	70,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,600 円	70,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,600 円	70,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,147,513 円　（　　　　　　 2,614 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 484.98 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0661 × 25 ％　＋ 0.0919 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,518,400 円（　　　　　 3,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,363,129 円
②総費用	3,147,513 円
③純収益　①－②	9,215,616 円
④建物等に帰属する純収益	4,518,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,697,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,478,326 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,147,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
春日井 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日井 5-14

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　中村　伸二

TEL.

鑑定評価額

158,000,000 円

１㎡当たりの価格

131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日井市東野町５丁目１番７				②地積　(㎡)	1,204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:1	店舗Ｓ1	低層店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南東36m国道、背面道	水道、ガス、下水	春日井 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 90 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

春日井駅北東方

3.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道１９号沿いに位置する低層店舗を中心とする路線商業地である。周辺地域でイーアス春日井が開店した。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0
奥行逓減　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、春日井市及び隣接市町の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、店舗を経営する法
人等である。交通量の多い国道１９号沿いに位置し、相応の集客が見込めることから、店舗需要等は底堅い。路線商業
地では規模の大きい優良な土地は事業用借地として利用され、売買される物件は限定的である。取引総額は画地規模や
建物用途等によって多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は飲食店等が建ち並ぶ地域であり、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高止まりなどにより採
算面で不安定である。一方、比準価格は春日井市内の幹線道路沿いの事例を中心に採用して試算したもので、市場の実
態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。したがって、本件においては、比準価格を標準として、収益価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日井 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[107.9]

[104.9]
100

131,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、先行き不透明な状況にある。不動産市
場では、立地条件の良い物件を中心とする需
要は根強い。

国道１９号沿いの路線商業地である。周辺地
域でイーアス春日井が開店した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +11.5
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日井 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０４１５ -24	春日井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西22m県道、北東8m、角地		近商 (100,200)
b	Ａ春日井０４２９ -37	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18.2m市道、東12m、角地		準住居 (70,200)
c	Ａ春日井０４２２ -19	春日井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ春日井０３０１ -536	春日井市		建付地	（　）	ほぼ整形	西33.5m国道、東6m、二方路		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,123	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	129,188	100 [ 96.3]	134,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 134,496	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 113.2]	119,288	100 [ 87.5]	136,329		143,000
c	(　 ) 137,290	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,114	100 [ 95.9]	144,019		151,000
d	(　 ) 63,676	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	72,576	100 [ 68.7]	105,642		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

春日井 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,037,947	3,131,218	8,906,729	4,518,400	4,388,329	（　0.9534） 4,183,833	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	97,298,442 円　　　　（　 80,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	484.98	Ｓ1	484.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,204 ㎡	34.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外型店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	484.98	100.0	484.98	2,073	1,005,364	12.0	12,064,368
							3.0	3,016,092
～

～

～

～

計		484.98	100.0	484.98		1,005,364		12,064,368
								3,016,092

⑨年額支払賃料	1,005,364 円　×　12ヶ月　＝　 12,064,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 484.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,064,368 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 723,862 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,340,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,064,368 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,016,092 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 584,036 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,037,947 円　　　　（　 9,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-9	2,215 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [115.0]	1,857	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,073 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-7	2,530 ( 2,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.9]	100 [110.0]	2,508
c	Ｂ春日井賃貸１５　　　　-505	2,033 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	2,208

春日井 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	353,000 円	70,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	603,218 円	12,064,368　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,313,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 720,100 円	70,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,600 円	70,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,600 円	70,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,131,218 円　（　　　　　　 2,601 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 484.98 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0661 × 25 ％　＋ 0.0919 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,518,400 円（　　　　　 3,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,037,947 円
②総費用	3,131,218 円
③純収益　①－②	8,906,729 円
④建物等に帰属する純収益	4,518,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,388,329 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,183,833 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,298,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,800 円／㎡）