鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日井 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０３２４ -51	春日井市		建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ａ春日井０３１５ -4	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ａ春日井０４１５ -24	春日井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西22m県道、北東8m、角地		近商 (100,200)
d	Ａ春日井０３２４ -517	春日井市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ春日井０４２６ -29	春日井市		更地	（　）	長方形	北東9m市道、南東9m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,802	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,164	100 [ 92.7]	130,706	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 121,796	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	130,249	100 [ 92.3]	141,115		141,000
c	(　 ) 136,123	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	129,188	100 [ 92.7]	139,361		139,000
d	(　 ) 119,442	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	119,800	100 [ 80.0]	149,750		150,000
e	(　 ) 105,047	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	100,587	100 [ 82.5]	121,924		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

春日井 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,359,989	7,320,687	21,039,302	18,600,000	2,439,302	（　0.9309） 2,270,746	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	52,808,047 円　　　　（　 56,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	296.37	ＲＣ5	1,456.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	936 ㎡	40.0 m x 23.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２～５階は各階ファミリータイプの住戸４戸（平均専有面積約６０㎡）、計１６戸の建物を想定した。

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

中層の店舗兼共同住宅として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	271.45	88.3	239.69	2,700	647,163	6.0	3,882,978
							3.0	1,941,489
2～ 5	住宅	296.37	80.9	239.76	1,647	394,885	2.0	789,770
							0.0	0
～

～

～

計		1,456.93	82.3	1,198.73		2,226,703		7,042,058
								1,941,489

⑨年額支払賃料	2,226,703 円　×　12ヶ月　＝　 26,720,436 円
⑩a共益費（管理費）	92 円／㎡　×　 1,198.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,323,398 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,656,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,043,834 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,656,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,781,990 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,917,844 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,042,058 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,195 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,941,489 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 375,950 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,359,989 円　　　　（　 30,299 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸２９　　　　-15	1,114 ( 1,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,647 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ春日井賃貸０１　　　　-39	1,272 ( 1,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 68.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	1,730
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,500,000 円	300,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,375,987 円	29,699,834　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,550,000 円	300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,320,687 円　（　　　　　　 7,821 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 1,456.93 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,600,000 円（　　　　　 19,872 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,359,989 円
②総費用	7,320,687 円
③純収益　①－②	21,039,302 円
④建物等に帰属する純収益	18,600,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,439,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,270,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,426 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,808,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
春日井 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日井 5-13

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　三和　正真

TEL.

鑑定評価額

126,000,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日井市中央通２丁目９７番１外				②地積　(㎡)	936 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗、マンション等が混在する路線商業地域	北東22m市道	水道、ガス、下水	春日井 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

春日井駅北西方

500m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ春日井駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。新規出店や開発は少なく、当面は現状を維持するものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ春日井駅周辺と春日井市中央部から南部にかけての幹線・準幹線沿いの商業地域。主な需要者は営業
所・事務所等の実需を前提とする法人であり、収益物件の建設を目論む投資家も考えられる。また、駅から近く容積率
も高いため、大規模画地ではマンション需要も認められる。商業地は画地規模が大きいほど需要が強く価格も高い傾向
にあり、立地や想定される用途等によってもばらつきが大きいため、中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗や共同住宅が建ち並ぶ商業地域であるが、付近では相続対策によるアパート等も多いため、地価や建築
費に見合った賃料を想定し難く、収益価格が比準価格を大きく下回った。一方、本件比準価格は、類似性の高い取引事
例を採用して試算され一定の規範性を有するほか、実需を前提とする法人等の取引目線にも合致しているため説得力が
高い。以上より、本件では比準価格に基づき、収益価格を参考にとどめて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により飲食等の需要は弱い
が、法人による実需や投資目的等の需要を背
景に、商業地の地価も一部地域では持ち直し
ている。

駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、多
様な利用形態がみられる。好立地の出物が少
なく、地価を押し上げる要因となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日井 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０３１５ -524	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、南西8m、角地		商業 (100,400)
b	Ａ春日井０４２９ -9	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ春日井０４１５ -24	春日井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西22m県道、北東8m、角地		近商 (100,200)
d	Ａ春日井０４１５ -34	春日井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m県道、南西6m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,757	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	147,381	100 [ 93.1]	158,304	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 118,604	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,316	100 [ 92.1]	129,550		130,000
c	(　 ) 136,123	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	129,188	100 [ 94.5]	136,707		137,000
d	(　 130,435) 130,435	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	122,511	100 [ 94.5]	129,641		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

春日井 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,881,443	7,539,557	20,341,886	18,476,000	1,865,886	（　0.9309） 1,736,953	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	40,394,256 円　　　　（　 43,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	296.37	ＲＣ5	1,456.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	936 ㎡	40.0 m x 23.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２～５階は各階ファミリータイプの住戸４戸（平均専有面積約６０㎡）、計１６戸の併用ビルを想定。

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅として妥当。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	271.45	88.3	239.69	2,700	647,163	6.0	3,882,978
							3.0	1,941,489
2～ 5	住宅	296.37	80.9	239.76	1,604	384,575	3.0	1,153,725
							0.0	0
～

～

～

計		1,456.93	82.3	1,198.73		2,185,463		8,497,878
								1,941,489

⑨年額支払賃料	2,185,463 円　×　12ヶ月　＝　 26,225,556 円
⑩a共益費（管理費）	90 円／㎡　×　 1,198.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,294,628 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,656,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,520,184 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,656,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,750,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,425,613 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,497,878 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,880 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,941,489 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 375,950 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,881,443 円　　　　（　 29,788 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸２９　　　　-13	1,694 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,608 円/㎡　月額支払賃料（　 1,604 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ春日井賃貸１８　　　　-12	1,923 ( 1,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,603
c	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-7	2,530 ( 2,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,720

春日井 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,490,000 円	298,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,625,857 円	29,176,184　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,533,000 円	298,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	298,000 円	298,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	298,000 円	298,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,539,557 円　（　　　　　　 8,055 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	298,000,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 1,456.93 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,476,000 円（　　　　　 19,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,881,443 円
②総費用	7,539,557 円
③純収益　①－②	20,341,886 円
④建物等に帰属する純収益	18,476,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,865,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,736,953 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,856 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,394,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,200 円／㎡）