鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日井 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０３０１ -506	春日井市		更地	（　）	ほぼ台形	南西20m県道、南東6m、角地		２住居 (80,200)
b	Ａ春日井０３２４ -504	春日井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ａ春日井０４２９ -37	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18.2m市道、東12m、角地		準住居 (70,200)
d	Ａ春日井０４２６ -1	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ａ春日井０４２６ -46	春日井市		更地	（　）	長方形	北東16m市道、北4m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,267	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	97,006	100 [ 90.2]	107,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 124,513	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,762	100 [ 123.0]	101,433		101,000
c	(　 ) 134,496	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 113.2]	119,288	100 [ 109.3]	109,138		109,000
d	(　 ) 96,786	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,367	100 [ 96.0]	101,424		101,000
e	(　 ) 91,895	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	88,394	100 [ 92.2]	95,872		95,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

春日井 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,019,801	2,410,640	7,609,161	6,678,000	931,161	（　0.9534） 887,769	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	20,645,791 円　　　　（　 47,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	188.33	Ｓ3	517.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	434 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階ファミリータイプの共同住宅（平均専有面積約５１㎡）を想定

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

周辺の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.20	95.0	174.99	2,197	384,453	6.0	2,306,718
							6.0	2,306,718
2～ 3	住宅	166.70	92.0	153.36	1,300	199,368	3.0	598,104
							0.0	0
～

～

～

計		517.60	93.1	481.71		783,189		3,502,926
								2,306,718

⑨年額支払賃料	783,189 円　×　12ヶ月　＝　 9,398,268 円
⑩a共益費（管理費）	78 円／㎡　×　 481.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 450,881 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,849,149 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 608,949 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,540,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,502,926 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,306,718 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 446,673 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,019,801 円　　　　（　 23,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸０１　　　　-42	2,755 ( 2,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,505	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,434 円/㎡　月額支払賃料（　 2,197 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-4	2,526 ( 2,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,362
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	105,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	710,440 円	10,149,149　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	105,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,410,640 円　（　　　　　　 5,554 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 517.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,678,000 円（　　　　　 15,387 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,019,801 円
②総費用	2,410,640 円
③純収益　①－②	7,609,161 円
④建物等に帰属する純収益	6,678,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	931,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	887,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,046 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,645,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
春日井 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日井 5-11

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　足立　哲実

TEL.

鑑定評価額

45,600,000 円

１㎡当たりの価格

105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日井市高蔵寺町北１丁目３８番外				②地積　(㎡)	434 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗Ｗ1	中規模店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北20m国道	水道、ガス、下水	高蔵寺 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

高蔵寺駅西方

800m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いのほぼ熟成した商業地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日井市を中心にその周辺市域を含む幹線・準幹線道路沿いの商業地域一帯。需要の中心は沿道型商業施
設の事業展開を目的とする事業者を中心に共同住宅等の運営を目的とする事業者が想定される。比較的交通量の多い国
道沿いに位置するものの店舗集積度と繁華性はやや低い。地価水準が市内中心部より低位であるが新規店舗等の進出の
動きは緩慢であり、地域主体の商圏に基づく土地需要が多い。取引価格は物件の個別性により幅が出ると予想される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺類似地域の実際の取引事例から試算しており信頼性は高い。収益価格は標準地の立地事情を考慮した建
物から試算しており、土地の収益性を適正に反映した価格である。両価格は開差があるが収益価格は低位で想定事項も
多いため参考に止め、比準価格が市場の実態を反映し相対的に信頼性が高く客観的説得性を有すると判断して重視し、
代表標準地から規準した価格との均衡も検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日井 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[130.1]

[100.0]
100

104,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産取引市場は全般に堅調であるが、店舗
等の一部業種の落ち込みが需給動向に影響を
及ぼしている。金利動向に大きな変化はない
。

顧客通行量、店舗進出の動向や繁華性に変化
はなく、地域的要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日井 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０２０２ -524	春日井市		更地	（　）	台形	北20m国道、西2.7m、東35m、三方路		近商 (100,200)
b	Ａ春日井０３２６ -49	春日井市		建付地	（　）	長方形	北西18.2m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ春日井０４２６ -1	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ春日井０４１５ -35	春日井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西22m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,994	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	117,000	100 [ 102.0]	114,706	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 122,830	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,041	100 [ 102.0]	122,589		123,000
c	(　 ) 96,786	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,367	100 [ 96.0]	101,424		101,000
d	(　 ) 129,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,657	100 [ 124.8]	103,892		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

春日井 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,720,823	2,368,563	7,352,260	6,487,200	865,060	（　0.9534） 824,748	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	19,180,186 円　　　　（　 44,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	188.33	Ｓ3	517.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	434 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階ファミリータイプの共同住宅（平均専有面積約５１㎡）を想定

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	184.20	95.0	174.99	2,100	367,479	3.0	1,102,437
							2.0	734,958
2～ 3	住宅	166.70	92.0	153.36	1,300	199,368	2.0	398,736
							0.0	0
～

～

～

計		517.60	93.1	481.71		766,215		1,899,909
								734,958

⑨年額支払賃料	766,215 円　×　12ヶ月　＝　 9,194,580 円
⑩a共益費（管理費）	117 円／㎡　×　 481.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 676,321 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,870,901 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 610,254 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,560,647 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,899,909 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 734,958 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 142,317 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,720,823 円　　　　（　 22,398 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-3	2,232 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,177 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸０５　　　　-508	1,969 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,183
c	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-12	1,607 ( 1,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,071

春日井 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	102,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	711,963 円	10,170,901　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,040,400 円	102,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,368,563 円　（　　　　　　 5,458 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 517.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,487,200 円（　　　　　 14,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,720,823 円
②総費用	2,368,563 円
③純収益　①－②	7,352,260 円
④建物等に帰属する純収益	6,487,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	865,060 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	824,748 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,180,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,200 円／㎡）