鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日井 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０３１５ -2	春日井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、南東8m、二方路		商業 (90,400)
b	Ａ春日井０３２４ -3	春日井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西35.9m国道、南西8m、角地		近商 (100,200)
c	Ａ春日井０４２９ -9	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ春日井０４１５ -34	春日井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m県道、南西6m、角地		近商 (100,200)
e	Ａ春日井０４２９ -37	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18.2m市道、東12m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,769	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	135,558	100 [ 100.0]	135,558	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 152,682	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	143,752	100 [ 107.8]	133,351		133,000
c	(　 ) 118,604	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,316	100 [ 89.1]	133,912		134,000
d	(　 130,435) 130,435	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	122,511	100 [ 95.0]	128,959		129,000
e	(　 ) 134,496	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 113.2]	119,288	100 [ 92.1]	129,520		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

春日井 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,306,269	6,188,467	16,117,802	14,800,400	1,317,402	（　0.9309） 1,226,370	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	28,520,233 円　　　　（　 69,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	208.26	ＲＣ5	1,041.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	371 ％	412 ㎡	17.6 m x 23.4 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２～５階を部分貸し事務所のＲＣ造５階建店舗・事務所ビルを想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

中層の店舗兼事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	208.26	75.0	156.20	2,500	390,500	6.0	2,343,000
							3.0	1,171,500
2～ 5	事務所	208.26	80.0	166.61	2,103	350,381	3.0	1,051,143
							2.0	700,762
～

～

～

計		1,041.30	79.0	822.64		1,792,024		6,547,572
								3,974,548

⑨年額支払賃料	1,792,024 円　×　12ヶ月　＝　 21,504,288 円
⑩a共益費（管理費）	97 円／㎡　×　 822.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 957,553 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,461,841 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,370,750 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,475,091 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,547,572 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,974,548 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 769,631 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,306,269 円　　　　（　 54,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸０１　　　　-44	2,215 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,180 円/㎡　月額支払賃料（　 2,103 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ春日井賃貸１５　　　　-509	1,951 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,235
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,135,000 円	227,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,827,667 円	22,845,841　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 456,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,315,400 円	227,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,188,467 円　（　　　　　　 15,021 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	227,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,041.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,800,400 円（　　　　　 35,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,306,269 円
②総費用	6,188,467 円
③純収益　①－②	16,117,802 円
④建物等に帰属する純収益	14,800,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,317,402 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,226,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,520,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
春日井 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日井 5-6

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　関野　学

TEL.

鑑定評価額

54,400,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月14日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日井市鳥居松町６丁目４９番２外				②地積　(㎡)	412 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,371)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ5	中層店舗、事務所が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	南東16m県道	水道、ガス、下水	春日井 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.6 ｍ、奥行　約　　 23.4 ｍ、規模　　 412 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

春日井駅北西方

1.3km

法令

規制

商業
(90,371)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

昔からの市の中心商業地域で今後も利用形態に変化はないと把握した。コロナ禍で飲食店を中心に休業や収容客
数の減少が売上や顧客数の低下を招き、賃料負担力が低下し不確実性が増すため、地価は弱含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日井市内の路線商業地域であり、需要者は路線通行者や周辺居住者を相手に飲食物販店舗を経営する者
である。近隣地域は駅から距離があるが、行政機関等が集中する中心街で用途の多様性があり地元企業の営業所や事務
所需要もある。コロナ禍による取引価格の変化はないが、感染回避のための休業または顧客間の距離を保つ必要から店
舗の売上や賃料負担力は落ちており、地価は弱含みである。中心価格帯は業態や規模で異なり見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は商業性のある市内の事例を重視して比準したため比準価格は路線商業地としての市場性を現わしている。一
方、収益価格はその試算に際し想定要素が多く含まれるが、商業地域では収益性をある程度考慮すべきであろう。よっ
て、本件では、比準価格を中心に、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえつつ、単価と総額との関係に
も留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日井 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[102.9]

[100.0]
100

131,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

春日井市では特に飲食店舗の賃料負担力がコ
ロナ禍でやや弱くなっており、これを主な需
要とする商業地では地価は弱含みである。

特段の地域変動要因はない。住宅需要もある
が、地価を牽引してきた商業需要はコロナ禍
でやや弱くなったため、地域の地価動向は弱
含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日井 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０３１５ -2	春日井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、南東8m、二方路		商業 (90,400)
b	Ａ春日井０３２４ -22	春日井市		更地	（　）	長方形	北西12m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ａ春日井０３２４ -3	春日井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西35.9m国道、南西8m、角地		近商 (100,200)
d	Ａ春日井０４１５ -35	春日井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西22m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,769	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	135,558	100 [ 100.0]	135,558	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 111,523	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,077	100 [ 95.0]	116,923		117,000
c	(　 ) 152,682	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	143,752	100 [ 117.6]	122,238		122,000
d	(　 ) 129,657	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,435	100 [ 98.9]	131,886		132,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

春日井 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,830,336	7,045,272	16,785,064	15,517,600	1,267,464	（　0.9309） 1,179,882	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	27,439,116 円　　　　（　 66,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	208.26	ＲＣ5	1,041.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	371 ％	412 ㎡	17.6 m x 23.4 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２～５階を部分貸し事務所のＲＣ造５階建店舗・事務所ビルを想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

中層の店舗兼事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	208.26	75.0	156.20	2,570	401,434	6.0	2,408,604
							3.0	1,204,302
2～ 5	事務所	208.26	80.0	166.61	2,289	381,370	6.0	2,288,220
							0.0	0
～

～

～

計		1,041.30	79.0	822.64		1,926,914		11,561,484
								1,204,302

⑨年額支払賃料	1,926,914 円　×　12ヶ月　＝　 23,122,968 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 822.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,480,752 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,603,720 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,499,263 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,488,457 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,561,484 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,678 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,204,302 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 233,201 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,830,336 円　　　　（　 57,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸１５　　　　-7	1,437 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.6]	100 [ 90.0]	1,895	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ春日井賃貸１５　　　　-9	2,867 ( 2,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	3,221
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,190,000 円	238,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,498,772 円	24,987,720　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 452,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,427,600 円	238,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,045,272 円　（　　　　　　 17,100 円／㎡）　　（経費率　　 29.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	238,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,041.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,517,600 円（　　　　　 37,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,830,336 円
②総費用	7,045,272 円
③純収益　①－②	16,785,064 円
④建物等に帰属する純収益	15,517,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,267,464 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,179,882 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,864 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,439,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,600 円／㎡）