鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０３１５ -2	春日井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、南東8m、二方路		商業 (90,400)
b	Ｂ春日井０３０５ -1	春日井市		建付地	（　）	不整形	南東36m国道、北西9m、二方路		近商 (90,200)
c	Ａ小牧０４１３ -50	小牧市		建付地	（　）	不整形	北11m県道、西4m、角地		工業 (60,200)
d	Ａ春日井０４１５ -34	春日井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m県道、南西6m、角地		近商 (100,200)
e	Ａ尾張旭０２２２ -520	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,769	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	135,558	100 [ 154.3]	87,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.5] 　　　　 100	87,400
b	(　 ) 141,357	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 98.0]	100 [ 94.9]	152,753	100 [ 169.1]	90,333		89,900
c	(　 ) 80,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	97,512	100 [ 99.0]	98,497		98,000
d	(　 130,435) 130,435	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	122,511	100 [ 140.4]	87,259		86,800
e	(　 ) 88,473	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	95,453	100 [ 98.8]	96,612		96,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

春日井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	73,965,404	17,553,110	56,412,294	31,496,000	24,916,294	（　0.9519） 23,717,820	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	551,577,209 円　　　　（　 57,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,979.89	Ｓ1	2,979.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	9,632 ㎡	84.0 m x 114.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	2,979.89	100.0	2,979.89	2,073	6,177,312	12.0	74,127,744
							3.0	18,531,936
～

～

～

～

計		2,979.89	100.0	2,979.89		6,177,312		74,127,744
								18,531,936

⑨年額支払賃料	6,177,312 円　×　12ヶ月　＝　 74,127,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,979.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,127,744 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,447,665 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,680,079 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	74,127,744 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 696,801 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 18,531,936 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,588,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	73,965,404 円　　　　（　 7,679 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-5	2,802 ( 2,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [116.2]	100 [100.0]	2,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,073 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸２２　　　　-17	2,266 ( 2,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.8]	100 [ 90.0]	2,127
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,480,000 円	496,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,965,110 円	74,127,744　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,216,000 円	496,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,553,110 円　（　　　　　　 1,822 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	496,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,979.89 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 50 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,496,000 円（　　　　　 3,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	73,965,404 円
②総費用	17,553,110 円
③純収益　①－②	56,412,294 円
④建物等に帰属する純収益	31,496,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,916,294 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,717,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 551,577,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
春日井 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日井 5-1

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　角谷　英之

TEL.

鑑定評価額

828,000,000 円

１㎡当たりの価格

86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日井市岩野町２丁目１３番１１				②地積　(㎡)	9,632 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	不整形 1:1.5	店舗Ｓ2	スーパー、郊外型店舗等が存する商業地域	北東17m県道、三方路	水道、ガス、下水	春日井 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 45 ｍ、南 70 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１７ｍ県道

交通

施設

春日井駅北西方

3.5km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いにスーパー等の商業施設が立地する商業地域である。新規の出店の余地は極めて少なく、特段の変動要
因も存在しないことから、今後も現状の特性を保ちつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -7.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日井市及び小牧市の幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は飲食、物販店舗の経営を展開
する法人等である。業種によってはコロナ禍の影響を脱しきれない一方で、背後の住宅地域が熟成していることや、業
績が好調で出店意欲が高い物販業等が存在していることが地価を下支えしている。取引目的によって適正画地規模が異
なり、借地等による利用も多いため中心となる総額の水準は明確ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は春日井市内の路線商業地の取引事例を中心に採用して試算を行った。採用した取引事例は広範囲に及ぶが、
幹線道路沿いの事業用地、商業用地の市場実態を十分に反映している。収益価格は、店舗建物の一棟貸しを想定して試
算したが、大規模物件の賃貸事例を採用して賃料査定ができなかった点で、精度がやや劣る上、賃料の保守性等により
市場実勢との乖離が大きい。本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

業種によってはコロナ禍の影響は依然残り、
需要は弱いものの、立地条件の良い地域にお
いては、業種と物件の組み合わせに応じた需
要が認められる。

県道沿いに大型店舗が見られる地域であり、
特段の変動要因はない。一定規模以上のまと
まった土地については、一定の業種の店舗需
要が見込まれる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０４２６ -46	春日井市		更地	（　）	長方形	北東16m市道、北4m、角地		近商 (100,200)
b	Ａ春日井０３０１ -536	春日井市		建付地	（　）	ほぼ整形	西33.5m国道、東6m、二方路		準住居 (60,200)
c	Ａ小牧０４１３ -50	小牧市		建付地	（　）	不整形	北11m県道、西4m、角地		工業 (60,200)
d	Ａ春日井０３２２ -16	春日井市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	87,519	100 [ 98.0]	89,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.5] 　　　　 100	88,900
b	(　 ) 63,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	72,359	100 [ 83.8]	86,347		85,900
c	(　 ) 80,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	97,512	100 [ 95.0]	102,644		102,000
d	(　 ) 87,209	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,209	100 [ 104.2]	83,694		83,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,000 円／㎡]

春日井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	68,577,674	17,089,128	51,488,546	30,480,000	21,008,546	（　0.9519） 19,998,035	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	465,070,581 円　　　　（　 48,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,979.89	Ｓ1	2,979.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	9,632 ㎡	84.0 m x 114.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	2,979.89	100.0	2,979.89	1,922	5,727,349	12.0	68,728,188
							3.0	17,182,047
～

～

～

～

計		2,979.89	100.0	2,979.89		5,727,349		68,728,188
								17,182,047

⑨年額支払賃料	5,727,349 円　×　12ヶ月　＝　 68,728,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,979.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,728,188 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,123,691 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,604,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	68,728,188 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 646,045 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,182,047 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,327,132 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	68,577,674 円　　　　（　 7,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-1	2,200 ( 2,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,000	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,922 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-5	2,802 ( 2,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,215
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,400,000 円	480,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,749,128 円	68,728,188　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,080,000 円	480,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	480,000 円	480,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	480,000 円	480,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,089,128 円　（　　　　　　 1,774 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	480,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 2,979.89 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 50 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,480,000 円（　　　　　 3,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	68,577,674 円
②総費用	17,089,128 円
③純収益　①－②	51,488,546 円
④建物等に帰属する純収益	30,480,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,008,546 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,998,035 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,076 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465,070,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,300 円／㎡）