別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -47 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市林島町４丁目１番１５ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 住宅、アパートのほ か農地等が見られる 住宅地域 南10m市道 水道、ガス、下水 春日井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 春日井駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地等も見られる地域であるため、漸次熟成度の向上も見込まれる地域であるが特段の変化は認められない。新 型コロナの影響による先行きの不透明感は払拭できないものの、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央本線各駅を最寄駅とする春日井市内の住宅地域。需要者の中心は市内在住者や周辺市等への通勤 者であり、圏外からの転入者は少ない。周辺に生産緑地も残存するが、現状では特段の供給過剰感がなく、一方で値頃 感が醸成されつつあるため需給の程度は概ね安定している。新型コロナによる需要動向に懸念が残るものの、土地は１ ６０㎡程度で１８００万円前後、新築戸建住宅は３３００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件も散在する地域であるが、最終需要者による自己使用目的での取引が支配的な地域である。対象標準地の画地 規模等を勘案すれば採算性を充足する共同住宅等を想定することは現実的ではないため収益価格は試算しなかった。投 資目的による土地取引は一般的ではなく収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映した実 証的な比準価格を採用するとともに、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [106.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染拡大や木材価格高騰等の懸念 事項もあるものの、低金利政策や税制等を背 景にして春日井市内住宅地需要は概ね堅調に 推移している。 周辺には生産緑地が散在しており、現況農地 が残存するが、将来的には宅地化されるもの と予測される。地域特性に特段の変動要因は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％