別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -43 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　友秀   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市大泉寺町字山畑９８９番２ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南東4m市道 水道、ガス 神領 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 神領駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農家集落も見られる市街化調整区域内の住宅地域で、供給は極めて少なく、需要も限定的である。特段の 変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日井市内のＪＲ中央本線及び名鉄小牧線沿線で市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は春日井市 内居住の住宅取得を目的とする個人が大半を占める。周辺は農家集落も見られるエリアで、供給は極めて少なく、需要 も限定的であることから、地価水準は依然低廉傾向にある。需要の中心価格帯は土地で１０００万円～１２００万円程 度であるが、新築戸建物件は供給が極めて少なく、その価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。対象標準地の周辺では農家集落も見られ、戸建住宅が大 半を占める市街化調整区域内の住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心である。そのため、不動産の収益性より も快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連 に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日井市の人口は微減傾向にある。コロナ禍 の影響により、景気の先行き不透明感は拭え ないが、当市の需要、地価は持ち直しつつあ る。 市街化調整区域内の住宅地域であり、供給は 極めて少なく、需要も限定的で、流動性は低 下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％