別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -39 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市坂下町３丁目１１５２番５ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5.9m市道 水道、ガス 高蔵寺 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 高蔵寺駅北西方 3.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性に劣る郊外の住宅地域であるが、建売業者による小規模開発も認められるなど相応の取引が認められ る。地価水準は、需要の多寡により底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日井市北東部及びその周辺市の住宅地域である。需要者の中心は、春日井市及び周辺市在住の住宅取得 目的の一次取得者層である。近隣地域及びその周辺地域は、最寄駅から距離を有するなど交通利便性に劣り、住宅地と して人気のあるエリアとは言い難いものの、地縁的選好性を有する地元居住者等を中心とする一定の需要が認められる 。市場における中心価格帯は、土地で１０００万円程度、新築戸建住宅で２５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は最寄駅から距離を有する住宅地域であり、戸建住宅が多く、交通利便性に劣るため賃貸物 件はほとんど認められない。賃貸市場が未成熟で経済合理性に合致した賃貸物件の建築は困難であると判断し、収益還 元法は非適用とした。近隣地域においては自用目的での取引が中心であるため、実証的かつ客観的な比準価格を採用し 、昨今の不動産市況及び単価と総額との関連性等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの不動産市場への影響は今のとこ ろ限定的である。資金調達環境に大きな変化 は無く、住宅地については横這いから微減の 価格推移である。 鉄道駅から遠く街区の整備状況も劣る地域で あるが、周辺では小規模開発が散見される。 その他特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％