別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -38 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　三和　正真   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市大留町５丁目１９番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス 神領 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 神領駅東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした区画整理済みの住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ神領駅ないし高蔵寺駅一円の住宅地域。需要者は市内在住者と他市町からの転入者のいずれもある。 最寄り駅から遠く選好性はやや低いが、物件供給が少なく価格上昇が目立つ駅徒歩圏に比べて割安感が認められるため 、昨今は建売分譲が多く見られる。標準画地を前提とすると、中心価格帯は土地のみで１３００万～１６００万円程度 、新築戸建で３０００万円前後と把握されるが、業者によって価格差が大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は大留町内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共 同住宅経営が想定できなかったため非適用とした。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見ら れず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常と考えられること から、本件では比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [106.0] 100 [112.3] [100.0] 100 91,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減。住宅地は全般的にコロナ禍 前の地価水準に戻りつつあり、需要は堅調。 一方、立地や画地条件等による選別は強まっ ている。 最寄駅からやや離れた立地であるが、ＪＲ神 領駅徒歩圏内の住宅地域と比べ割安感があり 、昨今は建売分譲が多く見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％