別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -36 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　前田　達男   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市六軒屋町６丁目１９０番１ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 春日井 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 春日井駅北方 2.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの地域であり、未利用地等では建売業者の分譲が散見され、住宅地としての熟成度は高まるものと 予測する。地価水準については、若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として春日井市を中心とするＪＲ中央本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、春日井市在住の一 次取得者層である。最寄駅からは遠いものの居住環境は良好で生活利便性も高いため、一定の需要が認められる。また 、駐車場等の未利用地が多く残っており、分譲業者の仕入れも頻繁に行われている。中心価格帯は、分譲後の規模の土 地で１５００～２５００万円程度、新築戸建住宅が３０００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には賃貸物件も見られるが、それらは遊休地の有効活用等を主目的とした利用である。周辺地域の賃貸 市場を勘案すると、経済合理性に合致した賃貸経営は困難であることから収益還元法は非適用とした。市場の中心は自 用を目的とする取引であるため、実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済 情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [115.6] [104.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの不動産市場への影響は限定的で あり、大きなマイナス要因ではない。資金調 達環境は良好で、住宅需要は引き続き堅調に 推移している。 近隣のザ・モール春日井ｐａｒｔ１跡地に新 たな商業施設イーアス春日井が令和３年１０ 月にオープンした。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％