別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -23 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　一成   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市下条町１丁目５番２ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、工場等が混在する 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 勝川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 勝川駅東方 1.4km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺は戸建住宅、アパート、工場等が見られるが、工場跡地等で宅地分譲が散見され、徐々に住宅地と しての熟成度を高めるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として春日井市内を中心とするＪＲ中央本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、春日井市在住者 で名古屋市等周辺市町からの転入者も見られる。最寄駅であるＪＲ勝川駅周辺の住宅地は、利便性や居住環境の向上に より需要者の人気が高まっており、当地域でも建売物件は高値取引も散見されるようになってきた。中心価格帯は土地 （更地）のみで１５００～２５００万円程度、新築戸建分譲で３０００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。対象地域の標準的使用及び対象地の個別的要因から戸 建住宅地としての使用を最有効と判断し、戸建住宅地は生活利便性や居住の快適性が重視され、収益性で価格決定され ていないため、収益還元法は適用しなかった。また、取引は自用目的が支配的な地域である。従って、市場性を反映し た比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [101.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日井市は人口概ね横ばい傾向。コロナ禍に おいて令和２年後半から住宅地の不動産取引 は持ち直し、令和３年は住宅地は堅調に推移 している。 住・工混在住宅地域であり、周辺の中小工場 跡地等では建売分譲が散見されおり、住宅地 としての熟成度が徐々に高まりつつある。地 価は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％