別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -19 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　三和　正真   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市上田楽町字郷中１８６９番４外 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 東5m市道 水道、ガス 間内 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道　　　　　　 　　 交通 施設 間内駅東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農地等も見られる既成住宅地域であり、今後は徐々にではあるが農地の宅地転用が進んでいくも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日井市内西部に位置する主に名鉄小牧線沿線の住宅地域。主たる需要者は、市内在住者や名古屋市内 へ通勤する周辺市町在住の一次取得者である。ＪＲ中央本線沿線の住宅地域に比べて交通利便性等が劣り、価格の割安 感から一定の需要があるが、選好性は低く、取引も少ない。標準画地を前提とすると、中心価格帯は土地のみで１００ ０万～１３００万円程度、新築戸建で総額２５００万～３０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、田楽地区付近の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な 賃貸共同住宅経営が想定できなかったため非適用とした。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆 ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常と考えられ ることから、本件では比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減。住宅地は全般的にコロナ禍 前の地価水準に戻りつつあり、需要は堅調。 一方、立地や画地条件等による選別は強まっ ている。 交通利便性のやや劣る既成住宅地域。割安感 から一定の需要があるが、選好性は低く、取 引は少ない。地価に影響を及ぼす特別の変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％