別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -10 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　角谷　英之   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市石尾台２丁目１０番１１ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東12m市道 水道、ガス、下水 高蔵寺 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 高蔵寺駅北東方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模な住宅団地の一角にあって戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、高齢化が進んでいる。住宅地域としては 既に熟成しており、今後は建て替えや戸建住宅分譲等により現状の特性を保ちつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高蔵寺ニュータウンとその周辺の住宅地域である。需要者は居住用物件を求める一次取得者層、建売住宅 の分譲を目的とする不動産業者である。コロナ禍の影響で不動産市場は一定の期間停滞したが、管理状態が良く住環境 が良好な大規模住宅団地内であり、住宅ローンの低金利等を背景に、居住用物件に対する需要は底堅い。中心となる取 引総額は土地は１５００万円程度まで、新築の戸建物件で概ね２０００万円台から３０００万円台中半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一住宅団地内の住宅地の取引事例から試算しており、市場実態を十分に反映している。収益価格は、合理 的な賃貸共同住宅経営が想定できず試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど 見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることか ら、本件では比準価格を基本とし、単価と総額の関連等を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により市場は一時停滞したものの、 低金利での資金調達が可能であること等を背 景に、住宅地需要は底堅く、地価は安定的に 推移している。 既に熟成した大規模住宅団地であり、地価変 動に影響を及ぼす特別の変動要因はないが、 管理状況が良好な安定した住宅地域で一定の 住宅需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％