別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -6 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　一成   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市中野町２丁目８番１３ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が見られる住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 名鉄味美 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 名鉄味美駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に影響を与える特段の変動要因はなく、当面は現状のまま 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日井市西部を中心とする名鉄小牧線沿線に位置する住宅地域全般である。最寄駅からやや遠いものの 居住環境は比較的良好であり、割安感もあり需要は比較的安定的に推移している。需要者の中心は、春日井市内に居住 する３０～４０歳代の一次取得者層であるが、市外からの転入も散見される。需要の中心となる価格帯は、土地（更地 ）は１，５００～２，０００万円程度、新築の戸建分譲は３，０００～３，５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。対象地域の標準的使用及び対象地の個別的要因から戸 建住宅地としての使用を最有効と判断し、戸建住宅地は生活利便性や居住の快適性が重視され、収益性で価格決定され ていないため、収益還元法は適用しなかった。また、取引は自用目的が支配的な地域である。従って、市場性を反映し た比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [106.0] 100 [108.5] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日井市は人口概ね横ばい傾向。コロナ禍に おいて令和２年後半から住宅地の不動産取引 は持ち直し、令和３年は住宅地は堅調に推移 している。 春日井市の西部に位置し、最寄駅からやや遠 いものの、居住環境は比較的良好、特段の変 動要因はない。一般的要因の制約下において 、地価は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％