別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日井 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -4 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市柏原町３丁目１７２番２ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 勝川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 勝川駅北方 2.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も見られる住宅地域であるため、今後は熟成度向上が見込まれる地域である。勝川駅勢圏は人気が高い ため、新型コロナ収束の不確実性はあるものの、選好性を背景に地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央本線各駅を最寄駅とする春日井市内の住宅地域。需要者の中心は市内在住者や周辺市への通勤者 であり、市外からの転入者も見受けられる。周辺には生産緑地も見られることから将来的には供給が増加すると予測さ れ、また新型コロナによる需要動向に懸念が残るものの、現状では需給が早急に緩和される状況にはなく安定的である 。土地は１８０㎡程度で２３００万円前後、新築戸建住宅は４０００万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件も認められるものの、戸建住宅が大半を占める住宅地域である。また、駅からやや遠いという立地状況を考慮 すれば、アパート等への投資は危険性が高いので収益獲得目的での土地取引は想定し難く、収益価格は試算しなかった 。収益性よりも市場性・快適性を重視する地域であることや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常である ことから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [104.0] 100 [108.2] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染拡大や木材価格高騰等の懸念 事項もあるものの、低金利政策や税制等を背 景にして春日井市内住宅地需要は概ね堅調に 推移している。 周辺には生産緑地が散在しており、現況農地 が残存するが、将来的には宅地化されるもの と予測される。地域特性に特段の変動要因は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％