別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 半田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 9-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　英次   TEL.

鑑定評価額 1,880,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市日東町１番２８外 ②地積 　(㎡) 89,871   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 北東10m市道、三方路 水道、ガス 半田 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   880 ｍ、南   480 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 360.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    90,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 半田駅東方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部に整備された大規模工業地域であり、特別の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと見込 まれる。地価は横ばいから微減傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛知県内に立地する大工場を中心とする工業地域である。需要層は製造業又はエネルギー関連の大企業等 で投資資力のある企業が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響は緩和されつつあり、また県内の大工業地に対 する潜在的な需要は存在しており、県内他地域では需要の増加傾向もみられるものの、当地域における需要はやや弱い 傾向にある。工業地については業種や需要規模等にかなりの幅があるため需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、工場利用主体とする大規模工場地域であり、自己使用目的の取引が需要の中心である。賃貸物件を想定す ることは困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例を収集 し、再吟味の上適切に補修正を行って求められており規範性は高い。したがって現実の取引事例に基づく実証的な比準 価格を標準として、他の標準地等とのバランス検討や一般的要因の動向を踏まえて上記のとおり鑑定価格を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は緩和され つつあるが、生産の持ち直しに足踏みがみら れ、業況判断の一部に厳しさが残るなどやや 弱い傾向にある。 臨海部の大規模工業地域であり、特記すべき 地域要因の変動はない。ただし景気動向の影 響から地価は横ばいからやや弱含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％